新型肺炎疫情經過數年, 到今年2023年好像已經好轉, 世界各國包括日本也不再封國, 接受海外旅客自由入境, 而各國的經濟亦好像已經好轉, 那麼日本的地價在這幾年又有沒有被新型肺炎疫情影響, 到底又起了什麼變化?
大家可能還在認為日本房產價格上昇空間很少，只宜作收入回報的投資, 而不適合作資本收益的投資。日本的物業價格是由地價及建築物的價值組成, 建築物價值可能有隨年下調的傾向, 而地價則會因其位置及經濟狀況而轉變, 當大家可能認為過去數年在新型肺炎疫情的影響下, 日本的經濟受到影響的同時, 其土地價格必然也受到拖累時, 日本国土交通省最新公佈的土地價格數字, 卻可能會給你不一樣的答案。
這篇文章會先為大家簡單分析2023年日本全國整體的地價變動, 再集中分析東京圈一都三縣(包括東京都, 千葉縣, 埼玉縣, 以及神奈川縣) 的地價轉變, 最後會把焦點放東京都中心23區的地價走勢分析, 讓大家可以了解日本東京都和附近三大縣的物業價格趨勢。
根據日本国土交通省早前公開的地價報告，2023年日本全國的地價平均上昇1.6%, 由2020年新型肺炎爆發後還未受影響時的1.4%增長, 到2021年的0.5%負增長, 至今年終於回到疫情前並超過2020年的數字, 獲得1.6%的過增長, 其中全國住宅用地亦達到1.4%的增幅, 遠遠超越2020年的0.8%, 增長值有過之而無不及; 另一方面, 商業用地的增幅為1.8%, 只是2020年的過半數左右, 表示商業用地的地價還未回復到疫情前的水準。
再來看看日本三大都市圈包括東京圈, 大阪圈及名古屋圈的住宅用地及商業用地在這4年間的變化。
三大都市圈中, 名古屋圈的升幅最大, 土地價格整體平均增加2.6%, 無論在住宅用地或商業用地都的平均價格都有分別2.6%及3.4%較高的增幅, 除了商業用地外, 其增幅都超越2020年的數據。至於東京圈, 其整體土地價格平均上昇2.4%, 緊次於名古屋圈, 其住宅用地或商業用地平均昇幅為2.2%及3.0%, 與名古屋圈一樣, 除了商業用地外, 其增幅都超越2020年的數據。而三大都市圈中, 地價升幅稍遜的為大阪圈, 平均只上昇了1.2%, 除了住宅用地外, 其增幅都較2020年為少。
了解日本全國及其三大都市圈的地價變動後, 接著會集中分析東京圈內一都三縣(包括東京都, 千葉縣, 埼玉縣, 以及神奈川縣)的住宅用地及商業用地的價格轉變。
從下圖可以知道在未受到疫情影響前, 無論是住宅用地或是商業用地, 2020年的東京圈地價都有正增長, 而其中增幅較高的是東京都的商業用地, 達到7.2%的高增長, 而增幅較低的是神奈川縣的住宅用地, 只有0.3%的升幅。次年2021年東京圈內各地明顯受到疫情影響, 除了千葉縣及神奈川縣的商業用地外有微增長外, 其他都變成負增長, 其中受到較大影響的為東京都的商業用地, 由2020年的7.2%高增長, 大幅下跌到1.9%的負增長。到今年2023年, 東京圈土地價值全部回升, 其中住宅用地, 除東京都外, 其他三縣的增幅都超越2020年的數字; 至於商業用地, 除神奈川縣外, 其他的地區的升幅也不及2020年, 這點反映出商業用地的地價還未能回到疫情前的景氣。
接下來會分析東京圈一都三縣內的主要城市的住宅用地及商業用地的價格轉變。從下圖中可以得知在2020年受到疫情影響前, 主要城市的土地價格都獲得不錯的增幅, 特別昰商業用地, 跟各縣整體的數字比較, 都是有過於而無不及, 特別是東京23區的商業用地, 錄得8.5%的高增幅, 證明這些都市對其都縣的數字增幅有很大的貢獻。可是到2021年時, 同樣受到疫情影響, 各地市不是錄得負增長便是微增幅。到今年2023年, 東京圈內各大城市的土地價值全部回升,住宅用地除東京23區外, 其他三大城市都的升幅都超𧻗2020年; 另一方面, 各大城市的商業用地價格升幅都不及2020年的水準, 顯示出商業用地的地價還未能回到疫情前的水平。
單看土地平均價格升幅走勢是不能知道土地的實際價格究竟有多少, 下圖便為大家展示過4年東京圈內的住宅用地及商業用地的每平方米的最高價格, 讓大家可以看到東京圈一都三縣內的土地價格的差異及這4年間的變動。
在住宅用地方面, 首先可以看到東京23區的地價在東京圈內一支獨秀, 幾乎是其他三大城市的4倍或以上, 而且在過4年間, 無懼疫情影響, 前後上升了8.47%, 這便是近年東京市中心住宅樓價不斷上升的其中一個原因。另外, 升幅緊接東京23區是埼玉縣的埼玉市, 雖然在2020年及2021年沒有變動, 但在2022年及2023年有明顯的價格增加, 令其4年間的增幅達10.32%, 成為東京圈內主要城市中升幅之冠, 其濳力真的不容小覷。東京圈中升幅最少的為千葉市, 其地價也是較低, 還不到東京23區的10分之1, 4年間的升幅亦只有2.43% 。
在商業用地方面,東京23區的地價亦是在東京圈內一支獨秀, 幾乎是其他三大城市的3倍或以上, 可是在過4年間, 受到疫情影響, 結果錄得6.76%的負增長, 還未能回復到疫情前的水準, 而且是東京圈內唯一負增長的都市。另外, 從下圖的數字中, 讓人感人驚喜的是千葉縣的千葉市在過去4年間竟然達到16.22%的增幅, 可見這個與東京站相距車程不到1小時的城市的商業土地價值。
東京23區是東京都主要人口集中的地域，整體地價也較周邊為高，若能了解23區各區的地價變化及排位，可能有助選擇有潛力的物業。
這裡主要分析東京23區各區在疫情前後2020年至2023年這4年間，商業及住宅用地的地價變化。首先看看2023年東京23區各區的全部用地平均價格及變幅。
東京23區整體土地每平方米的平均價格中, 2023年最高的首三位為首位的中央區(8,061,125日元)，第二位的千代田區(5,925,933日元)及第三位的澀谷區(4,665,136日元)。可是從以下數據中可以知道在23區地價中, 除了價格較高的4個區(包括首位的中央區, 次位的千代田區, 第5位的新宿區及第7位的台東區) 在這4年間錄得負增長外, 其餘19區都有正增幅, 證明大部份地區都已回復景氣。而23區中增幅最高的為中野區, 地價由2020年的876,906日元升到2023年的944,057日元, 達到7.66%的升幅。增幅次於中野區的為杉並區, 有5.91%的增長, 每平方米地價為695,884日元。
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再細看東京23區各區分別在住宅用地及商業用地的價格變化。
首先在住宅用地方面，在疫情前後4年間, 23區全部錄得正增長, 這明顯地反映出以上整體地價中的負增長的原因並不在於住宅用地。住宅用地的平均地價最高的首三位為首位的千代田區(2,791,400日元)，排第二的港區 (2,149,700日元)及排第三的澀谷區(1,386,700日元)。而23區中增幅最高的為港區, 地價由2020年的2,009,310日元升到2023年的2,149,700日元, 達到6.99%的升幅。增幅次於中野區的為豐島區, 有6.92%的增長, 每平方米地價為675,500日元。至於增幅較遜色的為首位的千代田區, 其地價在這4年間只上升了0.72%, 可見其價格可能已經到達最高位邊緣。
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至於在商業用地方面，在疫情前後4年間, 23區中有5個區錄得負增長, 其中最高跌幅去更到7.93%, 這同時反映了商業用地的地價是影響23區整體地價的主因。先來看看2023年最高三位的地區, 包括首位的中央區(9,153,300日元)，第二位的澀谷區(7,248,200日元)及第三位的千代田區(6,339,900日元), 這個排位數年如一, 可見其他地區暫時是無法追上這三個地區的地價。但同時在以下數據中發現這三個地區的地價均是負增長, 這有機會是其地價已經去到一個水平讓投資者沒法承受而要退而求其次。除了這三區有負增長外, 新宿區及台東區也分別錄得3.22%及1.12%的負增長。而在23區中增幅最高的為中野區, 地價由2020年的1,215,083日元升到2023年的1,317,800日元, 達到8.45%的升幅。其次是增幅逹6.05%的足立區, 雖然其地價是23區中排22位, 但其將來的發展潛力可能不容忽視。
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總結來說，在新型肺炎疫情期間，可能短暫性對日本地價有負面的影響, 令地價由2020年的正增長到2021年的全面負增長, 但經過這兩年疫情的情況慢慢改善, 由去年年底開始接受旅客入境, 至今年5月全面開放, 重復經濟景況, 從日本國土交通區今年發表的地價報告中可以看到, 日本全國的地價這兩年持續上升, 而2023年的上升幅度更為增大, 達1.6%, 其中住宅用地及商業用地分別錄得1.4%及 1.8%的增幅, 是2022年的3倍以上。
而東京圈的一都三縣的整體地價升幅也是去年的3倍達到2.4%, 其中住宅用地及商業用地的升幅分別為2.2%及3%。另外, 東京都中心的23區特別行政區域地會同時上升了3.4%, 較去年多出1.9% 。其中住宅用地平均價格最高的是千代田區, 每平方米達到2,791,400日元, 而商業用地平均價格最高的是中央區, 每平方米達到9,153,300日元。在東京圈內都市中心的住宅地域, 因為其生活及交通的便利性, 住宅的需求依然高企, 帶動土地價格持續上昇; 至於商業地域,亦因為政府觀光開放政策以及部份區域進行再重建計劃, 而增加商業設施及店舖的需求, 𦇓而提升土地的價格。
日本國內地價持續上升令國內國外的投資者對日本的房地產蠢蠢欲動, 2023年日本大部份地區的整體地價已經回到疫情前的水平, 而且更有上升的趨勢, 再加上日元匯價下降, 對海外投資者來說現在可能是投資日本房地產的好時機。
※以上數據來自日本國土交通省的國土數值（地價）情報。
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(REF: B-MN-C02)