有意在日本購買物業自住或投資的朋友, 最好先認識在進行房地產買賣時所需的額外費用, 以便好好預算自己的資金。這篇文章將會有助大家認識在日本進行房地產交易時所涉及的有關費用。
若要在日本購買房地產，除了大家都知道的物業仲介費外, 其實還有其他在進行交易時所需的費用。這些費用會因應物業的類型、規模和樓齡以及付款結算方式等而有所差異。而這些費用主要可分為兩個範疇：第一個範疇是有關政府規定的稅款, 如印花稅, 消費稅及房地產取得稅等，第二個範疇則是在買賣過程中有關單位如房地產公司及律司等有關費用等, 其中包括物業代理的仲介費及律師的行政費, 而整體費用通常是房產價格的6-10%左右。
■ 有關買賣房地產的稅款
無論是日本人或是海外人士, 在日本買房地產均可享有擁有永久地權的優勢, 在享有這個優勢的同時, 當然亦要支付日本政府規定有關買賣房地產的稅款。在日本買房地產時所需要繳付的主要稅款如下:
1. 消費稅
2. 印花稅
3. 房地產取得稅
4. 登記及牌照稅
5. 固定資產稅及城市規劃稅
接下來, 將會為大家說明以上稅款的內容及有關收費計算方法。
1. 什麼是「消費稅」？
消費稅是政府對國內交易時所徵收的國家稅，不論是以資產轉讓或進行租賃, 或企業在日本提供業務服務等都要繳付消費稅。現時日本消費稅的稅率為10%。雖然大多數房地產價格都會以包括消費稅的價格顯示，但有時有些標示價格是有沒有包括消費稅的，所以在找房子時要向仲介公司問清楚物業的標價是否已經包括消費稅。當然不只是物業本身的售價有消費稅的計算, 在進行物業買賣過程中所有涉及的費用都要加入消費稅計算, 而日本人通常在賬單上的項目都會以不含消費稅的價格顯示, 然後在最後的總金額上加入消費稅計算, 這方面要稍為留意。另外, 順帶一提的是, 若只是在日本購買土地, 則土地本身並不用加入消費稅計算。
2. 什麼是「印花稅」？
根據日本的《印花稅法》, 如果在有關買賣的文件上有記載可徵收稅的物品時, 便需要按《印花稅法》上規定, 在文件上貼上一定金額的印花郵票以確實文件的法律効力。而這些文件包括不動產買賣合約、貸款協議書、服務合約及收據單等。而所需的印花稅的稅款金額將按文件上所註明的金額而定, 例如, 物業的價格在1千萬至5千萬日元之間, 所需的印花稅金額便是1萬日元, 若物業的價格在5千萬至1億日元之間, 所需的印花稅金額便是3萬日元。
3. 什麼是「房地產取得稅」？
無論是日本人或是海外人士, 若在日本國內購入物業, 無論是因購買或接受贈與, 在取得時是否有金錢交易, 只要是當時人取得物業, 無論是土地及/或是建築物, 都必須繳交「房地產取得稅」。這個稅項並不是以該物業的售價來計算, 是以政府有關部門對物業的評估價值為基準計算。在日本, 很多有關物業買賣時的稅項, 如在這裡之後將要解說的固定資產稅和城市規劃稅,以及物業登記稅等等, 都是按這個評估價值來計算。目前, 日本政府對土地和住宅所徵收的「房地產取得」的稅率為3%, 而對住宅以外的建築物所徵收的稅率則為4%。
4. 什麼是「登記註冊稅」？
在日本購入房地產時, 為了保障自己擁有物業的權利, 在進行交易最後結算時, 一定要為有關物業作登記註冊, 以為物業進行權利轉讓及確保對物業的擁有權。無論是日本人或是外國人, 在購入物業時都必需進行有關登記註冊手續及繳交有關稅款, 而這個稅項亦是以政府對物業的評估價值為基準計算, 並按不同的物業登記目的而有不同的稅率。
5. 什麼是「固定資產稅及城市規劃稅」？
原則上，所有擁有土地和房屋等的人士, 均需繳交固定資產稅，而城市規劃稅則是根據日本《城市規劃法》, 對所有位於政府所指定的市街化地區上的土地和建築物進行徵收的稅項。因此，如果所擁有的物業在市街化地區，固定資產稅和城市規劃稅這兩個稅項通常會加起來徵收。而有關稅款的計算, 也是按物業的政府評估價值來計算。
「固定資產稅及城市規劃稅」是由日本有關地區所徵收的地方稅, 所以如果該物業是位於東京都內23區, 便統稱為「都稅」。這個「都稅」通常是以由每年的1月1日至12月31日期間一年計算, 每年大概6月便會收到由有關政府部門發出的繳稅通知書, 業主可選擇在指定日期前一次過繳交, 或按繳稅通知書的內容, 分4次繳交, 而繳稅期間通常是 6月、9月、12月及翌年的2月。
在購入房地產時, 由於通常賣方已經支付了有關物業一年的稅款, 所以買方要負擔在取得該物業日之後有關的稅款, 而稅額會按買方開始擁有物業的日數計算。例如該物業一年的「固定資產稅及城市規劃稅」是365,000日元, 而買方是在2月1日開始擁有物業, 則買方所需負擔的稅額為: 365,000日元 /365日 x (365日 – 31日), 稅額為334,000日元。此亦稅款亦會包括在購買物業時的費用中。
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■ 其他費用: 房地產仲介費及律師行政費等
除上述稅款外，在購入物業時, 還需支付物業仲介費及律師行政費等費用。在日本的物業仲介費用是劃一的, 如果所購房地產的價格是超過400萬日元, 仲介𥄱用的計算為該物業價格的3%, 再加60,000日元及消費稅 (現在的消費稅率為10%) 。至於律師的收費則因人而異, 在購入物業時通常會請律師處理有關法律程序, 如代為登記物業轉名及安排物業結算等, 這些都會產生律師需要收取的行政費用, 而有關費用亦按個別律師的服務收費以及其服務內容而定。若外國人在日本進行物業買賣, 物業仲介公司通常都會為買方提供有關律師安排的服務。
為了讓大家可以進一步了解有關收𥄱的預算, 可參考以下在購買一個價值4千萬日元的物業時所需的大概費用：
| 有關購買房地產的稅款及費用 | 金額 (日元) |
| ● 房地產取得稅 | 900,000 |
| ● 登記及牌照稅 | 700,000 |
| ● 印花稅 | 30,000 |
| ● 固定資產稅及城市規劃稅 | 100,000 |
| ● 房地產仲介費 | 1,260,000 |
| ● 律師行政費 | 100,000 |
| 費用總金額 | 3,110,000 |
以上是在購入一個價值4千萬日元的物業時, 對有關費用的粗略計算。從以上例子可以知道有關的稅款, 仲介費及律師行政費等的總金額約為3,110,000日元，約佔房地產價格的7.78%。 要特別注意的是以上計算並不包括消費稅的費用，因此以上例子只供參考，而實際費用將要取決於市場情況、物業狀況和交易細節等。在日本, 有專業的稅理士可以為客戶處理有關房地產的稅務, 而我們北辰不動產集團當然可以為有興趣在日本進行物業投資的朋友介紹有關專業稅理士。
這裡為大家解說了在日本購入物業所需繳付的主要稅款及其他有關費用, 希望有助大家對有關費用的認識。無論是打算在日本置業自住或是進行物業投資, 若預先知道有關購入物業的費用,便可以事前好好預算, 以便進行更適當資金的安排。
＊以上有關稅率及內容是以本文章初次公開時(2023.6.20), 根據政府已發布的資料記述, 只供參考, 最終稅率及有關細則一切以日本政府有關部門最新公布消息作準。
~ 完 ~
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