以鋼筋混凝土建造的一棟住宅大樓不但擁有較長的資產值壽命，而且維修費用也相對較低，特別是低層大樓。如果有意以日本物業作長期投資，這篇文章可能會給你一點提示。
根據日本的稅務局（東京都主税局），日本的房地產是以建築材料及構造以釐定其法定耐用年期。例如木造的建築物一般年期為22年，而鋼筋混凝土造的建築物則是47年。這個法定年期會影嚮物業的評核價格，因此鋼筋混凝土造的房產通常被認為較適合作長期投資。事實上鋼筋混凝土造的房地產除了有較長的法定耐用年期外，亦有很多不同的優點。
■ 投資鋼筋混凝土建造的一棟住宅大樓的優點
- ① 以鋼筋混凝土建築的優點
高度防火，防震及避音效果
跟木造或鋼架造的建築物比較起來，鋼筋混凝土的建築物無疑是擁有更強的防火、防震及隔音效果。若是木造的房子，單位與單位之間自然是比較容易傳聲，亦因此而容易引起隣里間的紛爭；相對以鋼筋混凝土建築的大樓，隔音效果比較好，從而減低隣里紛爭的機會，入住者亦較願意長期居住，有助穩定租金的收入。另外，鋼筋混凝土建築的防火能力較強的原因，相對木造的火災保險費亦比較便宜。還有的是，有高度避震能力的大樓自然能在地震發生時將損傷減低，同時在台風發生時的損害也可減少。因此，以鋼筋混凝土建造的物業價值可以更穩定。
- ② 全新建築物業的好處
穩定的長期收入
一般來說，住宅的出租率會隨著物業變舊而減低；而空置率亦會隨著周圍環境的競爭而上昇。但由於日本對鋼筋混凝土的建築物要求嚴格，有很多建築限制，因此相比以木造或鋼架造的物業，在市場的供應為少；所以一棟全新的鋼筋混凝土住宅大樓在市場上一般可以獲得較高的入住率，亦因此有租金收入穩定的保証。
此外，由於鋼筋混凝土住宅大樓的持久力較強，較容保養，所以就算隨著大樓年齢的增加，住宅租金的下調速度也會較慢。事實上，在過去兩年多的疫情期間，以鋼筋混凝土建造的物業，如日本的住宅品牌 COCOCUBE 及 COCOFLAT，入住率都沒有受到影響。再加上在日本搬家所花的費用不少，有禮金按金仲介費清潔費搬運費等等，若不是有特別原因，就算附近有其他較便宜的單位，亦寧願選擇留回原址。
較易符合銀行借貸條件
大部份投資者都希望向銀行申請借貸來作物業投資，但面對著嚴緊的銀行審查制度，一般都很難獲得全額借貸，特別是一億以上的物業。雖然如此，若該物業是以鋼筋混凝土建造，再加上建造年期短及保養得宜，仍然有很大機會獲得長逹35年的銀行借貸。
- ③ 小型及低層住宅大樓的優點
無需在住宅大樓內建設昇降機
根據日本的建築條例，若建築物的高度超過31米，便一定要設置昇降機。雖然條例只釐定大樓高度而沒有說明樓層數目，若按高度計算，通常６層或以上的大樓都要設置昇降機。若大樓不用設置昇降機，那麼土地空間便可以𥁞量利用在建築房間，而且更不用花費在維修昇降機或按法例每20年更換昇降機，這樣便可以提高投資的利潤。
有些人可能會擔心因為沒有昇降機而令較高層的房間難以出租。雖然事實上低層的單位沒錯是比較受歡迎，亦比高層的較容租出，但如果大樓位置好而管理公司又能準確地釐定房間租金，那麼高層的房間還是大有需求。
以成本較高的鋼筋混凝土建築但依然價格相宜
在不同的建築材料中，鋼筋混凝土相對的費用比較高；因此以鋼筋混凝土建造並設有昇降機的高層住宅大樓的售價都會比較貴，對一般個人投資者來說不易入手。相反，在東京都中心的23區內，以一層樓高四至五層而沒有昇降機的住宅大樓，而同時土地面積又介乎於66至99平方米之間，它的售價通常大約在２億日元的價位附近，相信這個價位對個人投資者或中小企業來說應該比較容易入手。
在日本的房地產市場，可能有很多不同規模或品牌的鋼筋混凝土建造的住宅大樓。但如上面提到，全新而又以鋼筋混凝土建造的低層住宅大樓的價格較相宜，因此比較適合作長期投資。可惜在日本市場上要找到這類的住宅大樓機會比較少，因為這類的住宅大樓都佷受投資者歡迎，一推出便很快被搶購。
如上面提到COCOCUBE和COCOFLAT這兩個住宅大樓品牌，是由有超過55年歴史的北辰不動產集團發展，在過去數年間便建造了超過60多棟的住宅大樓，且大部份都被投資者購買後交給集團旗下公司管理，所管理的住宅大樓的平均入居率都超過95%。在這裡為大家介紹這些品牌受個人投資者歡迎的原因。。
■ 為什麼投資者會選擇COCOCUBE和COCOFLAT的一棟住宅大樓?
- ① 北辰不動產集團提供由買賣到管理的一站式服務
由買賣開始與客人建立長期伙伴的關係
由於COCOCUBE和COCOFLAT的一棟住宅大樓是由北辰不動產集團從買地開始，到大樓設計、建造、以至租務及管理一手包辦，集團對住宅大樓的狀況暸如指掌，所以能適當地管理大樓及如何讓大樓可維持長期的價值。也正因如此，集團能為投資者提供高質素的一站式服務，並與投資者建立長期伙伴的關係。
- ② 品牌的住宅大樓都在有利位置
有利位置等同高入住率
COCOCUBE和 COCOFLAT住宅品牌的其中一個特點便是把住宅大樓都建造在東京都中心23區內距離車站不到１０分鐘的有利地點。交通方便是住宅大樓維持高入住率的先決條件，因為住戶可方便地往來居所及工作的地方。而事實上，集團一直都能為這兩個品牌住宅的入住率維持在 95.83%，因此能為投資者帶來穩定的收益，同時亦可維持物業的價值。
- ③ 追求收益與功能之間的平衡
從建築超過60棟住宅大樓的經驗中發展獨特的知識技術
投資的業物可以在市場中維持競爭力是非常重要，要同時達到收益與功能之間的平衡往往並不容易。在住宅大樓設計的階段時希望可以為住客提供一個設備齊全而又舒適的生活空間，但在建築時又要考慮成本及利潤的問題。北辰不動產集團卻能建立一個獨特的模式以適當的成本建造大樓的同時，也可逹到收益與功能的平衡，以增加住宅大樓在市場的競爭力。
他們從建築超過60棟住宅大樓的經驗中發展一套獨特的知識技術，在建築預算內進行大樓的內外設計，以及揀選適當的室內設備以適合附近環境特色及需要。因為大樓的房間都各有特色，又配合市場所需，兩個品牌的住宅大樓在租賃市場上都能維持其競爭力，以逹到高入住率的成績，在這方面得到現任投資者們的高度評價。
總結來說，在揀選物業時，最好先了解房地產的構造，如在這文章解說的鋼筋混凝土建造的一棟低層住宅大樓，不但擁有較長的法定耐用年期，而樓高５層或以下的大樓更因為不用建設昇降機而可減低維修費用，並有較強的防火，防震及隔音功能等優點。若有興趣在東京買房地產作長期投資，不防考慮這類型的住宅大樓。
(REF: B-PI-c01)
