究竟在日本應該投資一手樓還是二手樓？選擇物業時又取決於什麼因素？
無論是一手樓或二手樓，都各有利弊，最重要是選擇有利於自己投資計劃的物業。這篇文章將解說在日本新舊房產的好壞處及潛在風險，讓有意在日本投資物業的朋友增加對日本樓房的認識。
由於樓房條件及狀況千差萬別，為了方便理解及比較，文章中的房地產會根據以下的設定條件為基本：
1. 「全新物業」的定義為一年內建造的房地產。
2. 「樓齡淺物業」的房地產則定義為1年以上5年以下。
3. 「樓齡高物業物業」的定義為超過 5年的房地產。
4. 設定物業均以用鋼筋混凝土（RC）建造。
5. 設定物業全位於東京23區JR山手線的外圍區域，10分鐘以內可以步行到最近車站。
6. 除以上情況外，設定房產的其他條件／屬性相同。
※JR山手線是一條環狀線路線，是東京最受歡迎的鐡路線之一，環狀線圈內的地域為內圍區域，而環狀線圈外的地域為外圍區域。
文章內容：
1. 「全新」或「樓齡淺」物業的優點
1.1 收入穩定?
1.2 按揭還款期長?
2. 「全新」或「樓齡淺」物業的弱點
2.1 價格高及回報率低?
2.2 初期有機會零回報?
３. 樓齡高物業的優點
３.1 價格低及回報率高?
４. 樓齡高物業物業的弱點
４.1 潛在維修費用?
４.2 額外預算風險?
４.3 按揭還款期短?
5. 總結
(1)「全新」或「樓齡淺」物業的優點
1.1 收入穩定?
在日本，人們普遍喜歡買全新的物業，除了想成為物業的第一位主人等心理因素外，還因為新物業內的設備都是全新及追得上市場需要，所以入住會比較安心及舒適。由於日本人對新物業或樓齡淺的物業需求偏高，所以租金較市場高一點也可成功租出，大樓內的單位比較容全部租出，可以得到預期理想的收入回報。
而全新或樓齡淺的物業內的設備通常也比較新的關後，可利用的時期還有很長，比較少會發生大問題或故障，很少有突如其來的額外維修費用，維修費用相對容易評估，令投資回報更穏定。
因此，投資這種物業不但可以獲得較高的租金收入，也容易達到高入住率及穏定的回報率。
1.2 按揭還款期長?
很多投資者都會考慮申請抵押貸款作物業投資，而且希望可以申請到長期還款期以增加流動現金作其他用途。然而，日本的金融機構如銀行等對樓宇抵押貸款的申請都很嚴格，而且申請流程及審查標準亦很複雜，有些種類的物業很難獲得長期貸款。再加上日本在2018年發生合租屋投資過度貸款問題，引致樓宇抵押貸款的審批更為嚴格，特別是貸款的還款期。
在日本，物業構造的法定耐用年期是影響批核樓宇抵押貸款還款期的其中一個重要因素。這個法定耐用年期由東京稅務局以樓宇的構造及建築材料等來釐定。例如以木材建造的樓房的法定耐用年期為22年，，而以鋼筋混凝土建造的樓宇則為47年。在還未有這個法定耐用年期制定之前，新算木造的房屋也曾經可以獲得長達40年的還款期，但現在會拫據該木造房屋的剩餘法定耐用年期而決定，而還款期亦縮短到最多35年。因此，以鋼筋混凝土建造的全新或樓齡淺的物業可以獲得還款期的貸款機會率較大，而長還款期亦進一步有利於增加投資者的流動現金。
※不同金融機構有不同的財務審核條件，大部份都會根據申請人的財產評估，個人屬性以及手上資產而審查及評估申請人的信貸可信度。 因此，申請人未必一定可以成功申請獲得其理想的貸款條件。
(2)「全新」或「樓齡淺」物業的弱點
2.1 價格高及回報率低?
由於全新或樓齡淺的物業可以獲得較穏定的回報，所以在市埸上需求也相對較高，而其售價亦往往高過一般樓齡高物業的物業。市場對全新或樓齡淺物業高需求的背後，其實有很多原因。 除了是因為它們在任何方面都較“新”外，物業的地理位置，建築設計，所使用的建築材料，設備配套等也是市場需求的關鍵因素。相對於增長率偏高的物業價格而言，其租金卻未能有同樣的增幅，以致全新或樓齡淺物業的回報率相對較低。
因此，即使是以鋼筋混凝土建造，並位於東京23區內靠近車站的新樓宇，其總回報率低於5%的情況也是屢見不鮮。 由於較低的回報可能會增加抵押貸款的還款比率，結果影響投資者的流動現金量。
2.2 初期有機會零回報?
日本對「全新房產」這名詞有一定的法律定義。根據「促進房屋品質保證法」（質量保證法），「全新房產」被定義為“自建築工程完成日起未超過一年，以及未曾出租給任何住客入住”。雖然如此，日本的房地產行業卻依然慣用“全新房產及全部單位已經租出”等字句來作為物業出售的宣傳。
若全新物業內仍有單位未租出時，購入後便要𦇓續招租來增加入住率，而不同的租賃策略及時期會影響招租時間的長短，最常見為1個月至3個月不等，因此購入初期便有零收入的風險。 要知道日本租務市期的旺季主要集中在1月至3月期間，如果最初招租期在7月或8月等租務市場的非高峰期，則招租期間可能會更長。
在買入物業初期，如果大部份的單位還未有住客，那麼實際的租金收入便會低於預期，這種情況更可能持續數個月。同時為了加強招租宣傳，額外的費用會因此而增加，結果業主手上的流動現金量會減少，𦇓而影響房地產抵押貸款的還款能力。
(3) 樓齡高物業的優點
3.1 價格低及回報率高?
日本物業的市場價格往往會隨著樓齡增加而下調，主要原因是大多數日本人追求全新或樓齡淺的房產，引致市場對樓齡高物業需求偏低。若該樓齡高物業是遠離車站，其價格下調幅度會更大。然而對預算較低的投資者來說，價格較低的樓齡高物業反而會比較容易入手，可能是不錯的投資選擇。
雖然房產價值可能會隨著樓齡的增加而下調，但單位租金的下調幅度卻並不一樣，因為日本物業市埸的租金有一定的穏定性，並不容易下滑，特別是靠近車站的物業。因此，低價格相對穏定租金可增加回報率，讓投資者更容掌握流動現金量，同時也有利於申請抵押貸款及獲得更佳的貸款條件。
事實上，在東京等大都市地區的樓齡高物業價格依然有其穩定性，有些甚至走向較過的資產價值。只要這些物業價格低於那些全新或樓齡淺的物業，以相同的租金和其他物業條件，仍有機會獲得較高的回報率。例如一棟30年樓齡的物業，可以有7%的回報率，而一棟以鋼筋混凝土建造的5年樓齡的物業，其回報率可能只有5%。
(4) 樓齡高物業物業的弱點
4.1 潛在維修費用?
若有意投資樓齡高物業，則要留意其潛在的維修費用，因為這些費用往往比全新或樓齡淺的物業為高，且較難準確地預算。由於樓齡高物業，會較容易出現漏水或設備故障等問題，有時會很難預先估計實際維修所需的費用。所以即使在購買樓齡高物業時把有關維修等預算納入成本之中，亦未必可以完全減低因突如其來額外的維修費用所帶來的風險。
而為了減低預算外的維修費用，購買樓齡高物業前最好先為樓宇安排檢查，雖然有關檢查費用有時會由賣方負擔，仍有些例子是要買方負責，亦因此而增加交易成本。另外因檢查需時，可能會拉長交易程序，而對投資計劃和抵押貸款申請造成影響。
4.2 額外預算風險?
雖然全新或樓齡淺的物業通常比樓齡高物業較易租出，但若樓齡高物業位於交通方便或市場場需求高的地段，單位亦不難租出。可是物業通常會隨著樓齡的增加而降低市場競爭力，特別是周遭全新或樓齡淺的物業供應增加時，樓齡高物業的需求更會被影響。為了提高入住率而加強的招租宣傳，或為單位改裝而提升物業的市場競爭力，都會帶來額外的費用；或以減租來吸引住客而降低租金收入等原因，都會讓利潤減低而影響流動現金量。
4.3 按揭還款期短?
若想透過長期抵押貸款來進行投資計劃，日本的樓齡高物業可能不是最合適的選擇。首先，樓齡高物業基本上很難獲得全額抵押貸款, 這意味著需要更多的現金作首期，即減少手上流動現金。另外，如之前所說，樓房的剩餘法定耐用年期是影響申請按揭的還款期長短的原因之一。樓齡高物業的剩餘法定耐用年期通常也比較短，以致很難獲得較長的還款期，進一步增加還款額與租金收入比率的風險。即使樓齡高物業的回報率比全新或樓齡淺的物業為高，結果還是不能提高手上的流動現金量。
在市場上有些樓齡高物業的剩餘法定耐用年期已經是零，有些則不符合法定避震標準，有些甚至渉及違法增建問題。若事先知道樓宇有這些問題，一般投資者當然不會想購買。但若因其他理由而打算購入，這些房地產很明顯是極難獲得抵押貸款的批核，結果只可以現金全額付款，對於那些流動現金有限的投資者來說，並不是一個選擇。
(5) 總結
綜合以上分析，無論是全新，樓齡淺或是樓齡高物業，在決定購買前必需要考慮及評估不同因素。如果投資者希望回報穏定及減低預期外費用支出的風險，那麼價格較高及回報率相對低的全新或樓齡淺的物業可能會比較適合。如果希望高回報及低價格，樓齡高物業可能是首選。總括而言，每個人的投資目的及計劃都不一樣，因此並沒有必勝之道，投資者最好根據個人所需及條件選擇合適的物業以逹到其投資目的。
※以上內容純屬參考，一切以日本物業市場最新狀況為準。
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