在日本投資或買賣房地產的程序是否很複雜？ 有興趣在日本投資或買賣房地產的朋友可能都會有同樣的疑問，其實在日本房地產的買賣程序基本上跟大部份國家都是大同小異，都是由找房子開始，到現場視察，決定買賣，進行合約，滙款及交收等程序。由於所有有關交易的文件均是以日文為主，對於不懂日語的朋友，最大的障礙可能是日語。
近年有很多海外投資者對投資日本房地產很感興趣，所以有些日本房地產公司都會增設外語服務，以接待有意在日本投資的顧客，例如在日本屹立超過55年的北辰不動產公司便是其中之一，他們的員工可提供英語，國語及廣東話服務，為海外投資者解決最大的語言障礙。
在解說日本買賣房地產的基本程序前，先來了解一下為什麼近年很多海外投資者對投資日本房地產都感興趣。
作為全球最大市場之一的日本，其房地產市場吸引了不少海外投資者進行不同的投資活動。在亞洲市場中，日本更被富貴一族稱為“安全的天堂”。這是因為日本有著穩定的社會、政治和經濟基建等條件，增強海外投資者對日本的房地產市場的信心及安全感，其中包括以下四大原因：
穩定
由於東京的住宅租務市場體制完善，再加上普遍有相當高的入住率， 讓住宅的租務市場的長期回報率非常穩定。拫據「全球物業指南」的網站資料，日本每年的總回報率比其他亞洲地區如中國，香港及台灣為高。
(1) 回報率
(2) 住宅市場增長
拫據日本的「土地綜合研究所」的調查數據，2021年的日本全國住宅市場價格指數上昇了6.9%。 在東京的主要地區，二手住宅樓宇的平均價格更上昇了7.1%，証明了一向不被看好的二手住宅樓宇市場有特續向好的趨𫝑。
(3) 物業市場活躍
在「全球最強城市指數」中排行第三的東京，持續保持其世界級高水準房地產市場的地位。 不斷增長的人口令東京土地及住宅的需求持續上昇，讓東京成為全日本交投量最高的城市，進而獲得穩定回報。
(4) 商業環境優良
由於日本的政治及社會較為穩定，經濟及各基建發展良好， 物業市場體制完善，海外投資客可以自由及無障礙地在日本進行物業投資買賣。比起世界其他國家，日本政府對海外投資者的法律限制極低，無論是居日或非居日的海外人士均可在日本買屋同時做地主。
明白日本賣房地產市場的魅力後，接著的疑問可能是非居日本的外國人可否在日本進行房地產買賣？與及對外國人是否有不同房地產買賣限制等問題，這都是有意在日本投資或買賣房地產的海外投資者經常提出的問題。
有意在海外投資者在日本進行房地產買賣的朋友，建議先理解以下事情：
● 除了某些日本政府指定的地區，外國人在日本購買房產一般來說是沒有法律限制。
● 無論外國人是日本居民還是居住在海外的非居民，都可以在日本進行房地產買賣，基本上跟日本人沒有多大分別。
● 由於日本是一個房地產自由市場，任何人（包括外國人）都可以透過房地產買賣而取得土地權及／或房產權。
● 在日本購買房產與獲得居留簽證無關，這意味著在日本購買房地產並不會同時獲得任何居留簽證。
● 若有意在日本申請購買房產的借貸資金，對永久居留簽證或有日本配偶的人來說可能會比較因難。
在日購買房地產的基本程序其實跟其他國家沒有多大分別，首先列出想購買物業的基本條件，然後再找一間房地產公司提供附合條件的房產選擇，當中若有合適的物業時，可要求房地產公司安排實地考察或提供更多照片作參考，當決定購買時，便進行合約簽訂，付款，取得物業鑰匙及轉名等程序。
雖然如此，在日本購買房地產時，在各程序中仍然有很多要留意的細節或潛規則。在這篇文章中，會將日本房地產的購買程序細分為以下9個步驟，並加以說明，希望可以增加大家對日本房地產購買程序的認識。
● 程序①：了解日本房地產買賣
● 程序②：揀選及決定想買的房產
● 程序③：確定融資方案
● 程序④：申請購買房產
● 程序⑤：提交有關文件
● 程序⑥：準備支付押金
● 程序⑦：簽署購買合同
● 程序⑧：安排餘額付款
● 程序⑨：取得物業及轉名
● 程序①：了解日本房地產買賣
想要在日本進行房地產的買賣，首先最好了解日本房地產市場及有關運作。假若自己是懂得日語，那麼要在網上收集有關資訊便變得容易。但若是都不懂日語，又對日本房地產市場並不熟識，那建議最好在網上找一些有中文說明的網站尋找有關資料，或選擇可以為外國客人提供不同語言服務如中文或英文等的日本房地產公司，例如位於東京六本木的北辰不動產公司。這家房地產公司在日本有超過55年的歷史，而且擁有全方位的服務和經驗，更可以英文，中文及廣東話為海外客戶的提供免費諮詢服務。
因此，建議可先利用這類型公司的諮詢服務，以獲取更多有關日本房地產的市場及買賣資訊，以便瞭解房產買賣的一般過程，同時亦可根據房地產所提供的資訊而列出想買的房產條件，例如預算、位置、房產類型、面積等等。
● 程序②：揀選及決定想買的房產
當找對了日本房地產公司，便可以請該公司按自己想買的房產條件，提供不同的物業選擇，亦可請該公司介紹建議物業的長短處，以便以作不同的比較。若選擇當中有比較理想的物業，建議在可行的情況下作實地視察，若該單位在出租中，則無法進入室內，可能只可視察物業的共用空間部份及物業周圍的環境。若自己無法實地視察，建議可請該房產公司提供有關該物業及附近環境的照片或影片，以及更多其他有關資訊作參考。
● 程序③：確定融資方案
若決定了想購買的房產，接下來便要選擇適當的融資方案，因為會影響房屋買賣的交易時間及可否繼續進行交易的可能性。 如果打算以現金購買房產，那麼買賣程序會比較簡單流𣈱，交易時間亦有機會縮短。 但是，如果您計劃申請房產抵押貸款，除了所需的文件會比較多，交易過程所需的時間也會增加。 如前所述，只有那些持有日本永久居留簽證或有日本配偶的外國人，才有較高的機會率在日本銀行取得房產貸款。如果是非住在日本的外國人，要在日本取得房產貸款更是困難。儘管如此，實際情況都是以個人個別的具體情況而定，建議最好在提出申請購買房地產之前，與自己當地的金融機構商討，了解各樣可能性。
無論決定現金或房產貸款來進行買賣交易，都必須先提交一份購買意向書給賣方申請及表達購買物業的意向，而所提交的內容可能會影響是否獲得房產購買的權利。若目標物業同時有多名買家提出申請，賣方通常會按照申請次序而作考慮。
在購買意向書上必須註明物業的價格，這個價格可以是低於該物業的建議價格。建議最好事先跟自己的物業公司商討，計算進行交易所需的費用及議價的可能性，以決定所提出的購買價格。要留意的是，在意向書一旦提出後，價格改變的可能性是極低，雖然在這階段不會產生任何費用，仍建議最好想清楚後才提交。
● 程序⑤：提交有關文件
提交購買意向書後，若賣方決定接受有關購買申請，會透過物業公司通知買方，到時該物業公司便會提供進行交易時所需的文件清單，買方需要根㯫清單提供有關文件。在這裡要注意的是，當賣方接受申請後，買方若表示想撤回申請，這對買方的信譽及跟物業公司的關係也會造成影響，因此，必須認真考慮是否真的有意買購買該物業才提交意向書。
● 程序⑥：準備支付訂金
在準備提交有關買賣的文件的同時，也要準備購買房產的訂金，訂金的金額約為物業價格的5-10%，是房產價格的一部份。 這筆款項必須在簽訂買賣合約時付清。 如果親身簽約，可在簽約當天繳付；但若身處海外，因為海外轉帳付款需時，建議提前安排轉帳付款，以確保在簽約當天對方可收到有關訂金。
● 程序⑦：簽署購買合約
物業公司收到買方有關買賣的文件後，會開始準備買賣合約及所需文件。當合約及有關文件準備就緒後，便會安排簽約日期。簽約當天將會安排律師出席，以見證及確認合約簽訂。在簽署合約前，房產公司會安排向買方以口頭詳細說明“重要事項說明”文件上的內容。這份法律文件通常由房產公司準備，內容包括有關物業的所有事項，如購買時物業的各部分狀況說明等。日本法律規定物業買賣合約簽署前，買方必須明白及理解這份文件上的所有內容，並簽名加以確認。由於這份文件是以日語編寫的，建議最好由值得信賴的物業公司以自己可以理解的語言說明。當買方確認這份文件的內容後，便可進㣔合約簽署，正式落實買賣交易。
● 程序⑧：安排餘額付款
當合約簽訂後，買方會即時取得合約及有關文件的正本一份。此外，亦會收到付款通知書，上面列明付款日期及物業的餘額。要注意必須在通知書的指定日期前付清有關款項，因為若過期付款有機會產生額外罰款。
● 程序⑨：取得物業及轉名
當賣方確認收到物業餘款後，物業公司會通知負責律師安排將物業轉名到買方名義的登記。 當轉名登記完成後，該物業將合法地正式成為買方。 同時，買方亦會取得物業的鑰匙，整個買賣交易程序正式完成。
總括來說，從以上說明的９個物業交易程序中可以知道，除了一此特別要注意的事項外，在日本購買房地產的程序基本上跟其他國家沒有特別大的分別。無論日本人或是外國人，買賣流程都是一樣。唯一要理解的是這裡解說的買賣程序只限於以現金付款的情況，若是選擇以房產貸款方法來取來物業，整個買賣流程會變得比較複雜，所需的文件亦相對較多，整個交易時間亦有機會增加。此外，由於在整個過程中，相方溝通及文件往來非常頻繁，因此一定要找一間在日本信譽良好，誠實可靠，經驗豐富，以及可以提供多國語言溝通的物業公司是非常重要。
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