在過去兩年多的新型肺炎疫情下，東京的地價到㡳受到多大的影響？那麼在過去５年間，東京整體的地價變動又是如何？而在東京都中心地域的23區內，哪個區的地價最高，哪個區的地價變動最大，且看以下的數據分折。
日本房產價格一向給外國人只跌不升的印象，的而且確日本的建築物價值有隨年而下調的傾向，但日本的物業價格主要受到地價及建築物價值的影響，地價跟建築物價值不一樣，不會隨年而下降，通常只會因其位置及經濟狀況而轉變。拫據日本国土交通省的最新數字顯示，即使在新型肺炎疫情下地價亦有上昇的趨勢。
拫據日本国土交通省近期公佈的地價數字，2022年東京的平均地價每平方米為1,132,842日元，跟５年前2018年的1,032,926日元相比，整體上昇幅度為9.67%，其中商業用地及住宅用地的平均地價分別為2,562,637日元及437,734日元。同樣地，跟2018年的數字相比，無論是商業或住宅用地都有近１成的增幅，分別為9.46%（商業）及9.78%（住宅）。因為東京的總商業用地供應比住宅用地為少，以致商業用地的價格遠遠超過住宅用地。
接著來看看由2018年至2022年這5年間商業用地及住宅用地的每年變化。
商業用地的價格在2018年至2020年期間每年均有6% 以上的增幅，可是在2021年（即新型肺炎疫情開始後１年），明顯看到疫情對地價的影響，由2020年的6.48%增長突然大幅滑落到-3.18%的負增長，到今年2022年的-1.07％，雖然幅度減少了，依然是負增長，未能回到５年中2020年的最高水平，可見疫情對商業用地的價格有很大的影響。
至於住宅用地的價格，跟商用地價一樣有類似的走勢，在2018年至2020年期間每年均有增長，同樣在在202１年受到新型肺炎疫情影響，滑落到-0.06%的負增長；可是跟商用地價不同的是，2022年增幅逆轉增加1.32%，更創下5年間的最高紀錄，不跌反升，可見疫情對住宅地價影響不大。
東京23區是東京都主要人口集中的地域，整體地價也較周邊為高，若能了解23區各區的地價變化及排位，可能有助選擇有潛力的物業。
這裡主要分析東京23區各區在2018年至2022年這５年間，商業及住宅用地的地價變化。首先看看2022年東京２３區各區的商業及住宅用地的平均價格及排位。
在商業用地方面，平均地價最高的首三位為首位的中央區(9,034,509日元)，排第二的澀谷區(7,078,182日元)及排第三的千代田區(6,274,774日元)。至於住宅用地方面，平均地價最高的首三位為首位的千代田區(2,704,286日元)，排第二的港區(2,076,667日元)及排第三的澀谷區(1,334,923日元)。
而在2018年至2022年這5年間，東京23區中商業地價的整體變化中，除千代田區之外，全部都有上昇，其中升幅最高的為23.78%的墨田區。而23區的住宅地價則全部上昇，其中升幅最高的為19.85%的荒川區。
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再細看23區各區在過去5年，商業及住宅用地的每年地價變化。
首先是商業用地的價格轉變。位於首位的中央區在疫情前每年都有一定的增幅，可是受到疫情打擊，地價在2021年大幅下滑，結果令其５年間的平均增幅只有0.27%，幾乎處於不變的狀能；而排名第三的千代田區所受的影響最大，5年間的平均變幅度是-2.7%，是東京23區中唯一負增長的地區。但其實除了這兩個區之外，其他21區都有超過9％明顯的增長，其中港區，台東區，中野區，北區，江東區，荒川區及墨田區這７個區，更錄得超過20％的大升幅，其他大部份的地價也超過５年前的水平。
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而年年上升的住宅用地價格，變動跟商用地的價格一樣，雖然也受到新型肺炎疫情影響，在2021年大部份區都有稍微下跌，但在過去5年間23區的平均價格整體都有正面的增長，除千代田區外，22區的2022年地價更是5年中最高的水平。
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總結來說，在新型肺炎疫情之前，東京地價整體有每年上昇的趨勢，商業用地的平均地價在2020年更達到2,675,373日元的水平，而住宅地價亦達到432,322日元的水平。隨後，雖然受到新型肺炎疫情的影響而下降，但到今年已經有上升的趨勢。
東京23區中商業用地的地價，除千代田區及中央區外，其他21區在過去5年間整體有9％以上的增加，其中７個區更錄得超過2成的大升幅；而住宅用地中，除千代田區外，其他全部都已經回復到疫情前的水平，其中約７成的區域更在過去5年間錄得1成的升幅。
從以上數字中可以看到東京地價雖然受到疫情影響，大部份地價都在回復中，但有鑑於新型肺炎變種出現及國內外的人流正在增加，可能會對地價𦇓續構成影響，還需多加留意。
※以上數據來自日本國土交通省的國土數值（地價）情報。
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(REF: B-MN-C01