2021年11月17日

東京で一棟不動産投資をお考えの方へ

北辰不動産グループでは、投資家様の収益物件に対する「買いたい」「売りたい」「建てたい」などのご要望に、ワンストップで対応しています。

不動産投資に関するこんなお悩み、ありませんか？

 

• 　一棟収益物件を探しているが、条件に合う物件が見つからない
• 　資産の入替を考えているが、売却活動が上手くいかない
• 　自分で収益物件を建ててみたいが、どこに相談すればいいかわからない

 

 

一棟収益物件を探しているが、条件に合う物件が見つからない

収益物件としての一棟マンション・一棟ビルの販売情報は、新聞の折り込みチラシや電車広告などで広く告知される区分のマンションや戸建て住居と異なり、 情報が拡散しづらい（入手しづらい）という特徴があります。

近年は投資家様個人がアクセスできる収益物件情報サイトも増えていますが、売主の希望などで掲載を控えている非公開物件もあります。 そういった公開されていない物件情報は仲介業者の担当営業がお付き合いのある投資家様に個別で紹介するため、数や質、鮮度は個人の情報ルートやコネクションに頼ることが大きいのが現実です。

ニーズが市況と大きく外れていないのであれば、一般的に公開されている物件だけではなく、そういった比較的出回りの低い物件もお探ししてご紹介できるかが担当の力量となります。

弊社は特に東京圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の収益一棟マンションを得意としております。収支シミュレーションの作成や金融機関のご紹介もしておりますので、ぜひお問い合わせください。

 

資産の入替を考えているが、売却活動が上手くいかない

購入と同じく、売却にも独自のノウハウが必要になります。
ワンルームなど区分のマンションであればある程度マーケットが成立しており、リノベーションを行っているような再販業者に売却する方法が一般的ですが、 一棟物件ですと仲介業者を通して個人の投資家様や不動産業者に売却する方法が一般的です。

そのため、どういった資料を作るか、どこへどのような方法で紹介するかなど、購入時と同じく仲介会社や担当個人のノウハウに頼ることが大きくなります。

弊社には、売却活動の経験も豊富な担当がおりますので、資産入れ替えに関する売却についてもぜひお問い合わせください。

 

自分で収益物件を建ててみたいが、どこに相談すればいいかわからない

最近増えてきたご相談です。一棟RCマンションを持ちたいが、建築済の物件は業者の利益が乗っているので自分で土地から建てたほうが高い利回りで運用できる。という考え方です。

さらに、希望の立地や間取りを選んだり、設備なども盛り込めるため、保有後のオーナー目線で考えるといいこと尽くめに感じます。

もちろんその考えは間違っていないのですが、保有前の建築に関するリスクが多いのも現実で、全ての方にお薦めできる方法ではありません。

リスクの一例をあげると、
「着工後に地中から廃棄物が出てきて撤去に費用が発生した」
「資材の搬入が遅れて工事が止まってしまい、職人の手配に追加の費用が発生した」
「竣工したが賃貸募集が想定通り進まず、賃料の減額や広告費負担の増加などで収支が悪化した」
などがあり、 そういったリスクは施主が負うため、状況によっては最終的な手残りの部分が建築済みの物件を買った場合と大差なくなってしまった。ということにもなりかねません。

実際、コロナ禍や国際情勢の不安が続く2020年以降、資材が届かず工事止まってしまい、竣工まで何カ月も遅れてしまったという事例も報告されています。

また、土地を購入して取り組む場合は土地の決済が先行して行われるため、融資を利用する際は契約内容によっては収益が発生する前に返済が始まる可能性があることも認識しておく必要があります。

そういったリスクを許容した上で土地からの建築をご希望される方には、建築に適した土地のご紹介から設計、収支計画のご相談などもお受けしております。お気軽にお問い合わせください。

 

 

① 東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の一棟収益物件

お問い合わせ・会員登録いただいたお客様には、定期的に担当がセレクトした首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の一棟収益物件をご紹介しております。 エリアや価格帯など、ご登録のニーズとは異なる物件をお送りする場合もございますが、現状の相場観の確認用としてもご活用ください。

会員登録いただき、詳しいニーズをお伺いした会員様には、上記物件の他、価格や構造・築年・エリア等のニーズに近い収益物件情報を収集し、直接ご紹介させていただいております。（未公開など一部秘匿性の高い物件に関しては、会員様限定のご紹介となります）

RCの新築・築浅一棟マンションだけではなく、鉄骨の一棟レジや木造のアパート、タワーマンション、駅近の事務所ビル、オフィスビル、店舗物件などのオーナーチェンジ一棟物件やビル建設を目的とした土地情報もお探しいたしますので、お気軽にご相談ください。

・売主様から直接いただたいた物件情報
・仲介業者様からWEBサイトへの掲載を止められている物件情報
・何らかの理由で早期売却をしたい物件情報

など、いち早くお伝えした方が良いと判断した物件情報については、詳細資料をお作りする前に概要だけ先行してご案内する場合もございます。

また、社員寮や単身者用の独身社宅物件をお探しの企業オーナー様や総務担当者様には、建築中や新築未入居の状態の物件もご紹介しております。エリア、規模などのご要望にあわせてお探し致しますので、お気軽にお問い合わせください。　

＜参考＞東京23区内・新築、未入居の一棟RCマンションの社宅利用のご提案

② 自社グループが開発したRC一棟デザイナーズマンション

北辰不動産グループでは、東京23区を中心とした駅近の職住近接エリアに 4～5階建を中心としたコンパクトな投資用一棟RCデザイナーズマンション 「COCOCUBE/COCOFLATシリーズ」を建築しております。（2022年8月時点で71棟が竣工済）

竣工後は、グループ内に物件の管理を行う部門を持つメリットを生かして早期に満室稼動を達成。収益物件として主に相続対策や長期保有のアセットをお探しのお客様にご紹介しており、大変ご好評いただいております。

（COCOCUBEシリーズ1号案件 COCOCUBE AKABANE）

ご購入いただいた後も、グループによるワンストップ・トータル・サービスのメリットを生かして、賃貸管理や長期修繕のご提案など一気通貫のサービスをご提供しております。お陰様で、売却済と売却前のCOCOCUBE/COCOFLATシリーズのうち、 グループ会社で引き続き賃貸管理を行っている物件の入居率は97.29％と、高い入居率を維持しています。（2022年8月時点・新規竣工で賃貸募集中の物件を除く）

（COCOCUBE・COCOFLATシリーズ分布図）

会員様には一般公開前の「新規販売予定物件」として優先的にご紹介しており、2022年以降も杉並区・豊島区・中野区 といった好立地の物件を販売予定です。ご興味がございましたら、ぜひお問い合わせください。

③ 秘匿性の特に高いCAベースの非公開物件

売主様や仲介業者から不特定の方への紹介を一切禁止されている非公開物件で、通常の非公開物件ではご紹介可能な概要レベルの情報の時点でも売主サイドへ「守秘義務契約書（CA）」の提出を求められるような秘匿性の高い物件情報です。

原則として、ご面談やご本人様証明資料を頂く等の厳正な本人確認手続きとあわせてCAをご提出いただきます。

さらに秘匿性が高い物件については、情報のご提供前に、売主サイドに、「物件情報を誰に提供するかを予め許可を得る」（いわゆる「ネームアップ」）が必要になる場合もあります。そういった物件は、限定されたお客様の中で早期に成約することが多いため、一般の投資家様は販売活動をしていたことも知らない、といったことがよくあります。

会員登録後にご面談を行い、本人確認をさせていただいた会員様には、そういった物件についても情報の上流の時点で優先的にご紹介させていただいております。