賃貸ビルの運営と管理業務は車の両輪といえるでしょう。賃貸ビルをただ所有しているだけでは運営は成り立ちません。プロパティマネジメントやビルメンテナンスなど、様々な業務をこなしていく必要があります。
管理業務を管理会社に委託する場合、委託手数料は一般的に賃料の5%というケースが多いようです。この管理業務を自分で行う自主管理にしたとしたら、手数料分の収入が増えるわけで願ったり叶ったり…ではありますが、そう簡単にはいきません。
管理業務はビルの規模やテナントの属性などにより大きく異なります。
あくまで一例ではありますが商業ビルのケースを見てみると、以下のような業務が発生します。
プロパティマネジメント・テナント募集
・賃料の請求
・電気水道料金等の精算
ビルメンテナンス・共用部建築設備定期点検 1／月
・建築設備定期検査（法定） 1／年
・特殊建築物定期調査（法定） 1／3年
・防火設備定期検査（法定） 1／年
・巡回監視 4／月
・シャッター保守点検 1／年
・自動ドア保守点検 1／年
・エレベーター保守点検（法定） 1／月
・エレベーター定期検査 1／月
・受変電設備月次点検（法定） 1／月
・受変電設備年次点検（法定） 1／年
・汚水槽清掃 3／年
・加圧ポンプ保守点検（法定） 1／年
・汚水槽ポンプ点検 3／年
・総合消防設備保守点検（消防法） 1／年
・外機消防設備保守点検（消防法） 1／年
・連結送水管耐圧試験 1／3年
・スプリンクラー設備保守点検（消防法） 1／年
・排煙設備保守点検（法定） 1／年
・防火対象物定期検査（法定） 1／年
・消防訓練 1／3年
・防火管理者選任業務 随時
・機械監視／対応 常時
・共用部日常清掃 毎日
・共用部定期床清掃 4／年
・定期ガラス清掃 4／年
・メーター検針・共用値の算出 1／月
・管球取り替え 随時
法定点検やメーターの検針など、たくさんの項目の業務を行わなければならないことがわかります。
もちろん小規模なアパートや賃貸併用住宅など、自主管理が行いやすい場合もありますし、部分的にアウトソーシングするケースもあるでしょう。いずれにせよ管理業務を委託する場合は、単に丸投げではなく業務の全体像を把握し、委託内容を明確に相談することが大事です。