カテゴリ不動産有効活用・ビル開発
- 開発
コンパクトで快適、シンプルで美しい都市型賃貸マンションをコンセプトに北辰不動産グループで展開している一棟収益RCマンションシリーズ「ココキューブ」について開発の担当者に話を聞きました。
ー昨今、「カボチャの馬車」や「TATERU」など、不動産投資での改ざん事件が話題を呼んでいます。同じ不動産投資様用の物件として、ココキューブシリーズに関しては、どういう思いで開発をはじめたのでしょうか。
ココキューブは、「職住近接」「長期安定稼働」「機能美」というものを、すごくこだわって企画してきました。
開発当初、3年間で3棟しか建てられませんでしたが、それだけ立地や商品企画にこだわったという自負があります。
たとえば職住近接では３つのメリットがあると思っています。
・居住地と職場や学校が近いため、満室稼働しやすいこと
・立地が良ければ、将来値段が下がるリスクが少ないこと
・好立地ほど敷地の路線価と実勢価値が乖離するため相続税対策効果が大きいこと
相続税対策に関しては、タワーマンション節税が一時期話題になりましたが、国税庁による税否認リスクや、不景気時の空室リスクなどを考えると、人によっては必ずしも賢明な節税対策とは言えないケースが増えています。
そうした様々な要因や市場ニーズを検討した結果、私たちはコンパクトな一棟RC（鉄筋コンクリート）マンションを選択しました。
「自社が長期に保有するとしたら、こういう物件がいい」ということを考え、投資家の方が本当に投資していいものを作ろう、そのためには将来も見据えた企画にしよう、ということを愚直に考え開発しました。
ー第一号であるココキューブ赤羽は、どういった物件だったのでしょうか？
約20㎡のコンパクトなRCマンションですが、どうしたら投資家の方が「長期にわたって楽して賃貸できるか」という商品性からはいりました。
小さな土地でいかに効果的に収益をあげられるようにするか、どういうプランにしたら「賃貸」市場的に人気があるか、そのための間取りや設備などをグループ会社の設計会社と協力しながら考えて作りました。
バス・トイレ別といった設備なども、優先順位をつけて検討しましたね。
ーココキューブ赤羽はエレベーターがありませんが、リーシングに苦労することはなかったのでしょうか？
エレベーター無しにすることに対して、企画当初は正直少し不安でした。
ところが実際にはじめてみたら、むしろ4階から埋まるほどで、杞憂でした。
住む人によっては、多少の不自由さはありますが、維持管理する必要がなくなるというメリットが大きいです。
また最近は女性がエレベーターで他人と二人きりになりたくないといったニーズもあり、エレベーター無しでもほぼ同じ価格でリーシングしているところもあるようです。
また、狭い敷地でも部屋を広く取れるためリーシングしやすい間取りの部屋を作りやすいという設計上のメリットもあります。
ーココキューブシリーズは、一棟RCマンションシリーズですが、RC造にした理由は何だったのでしょうか？
「木造やS（鉄骨）造よりコストがかかるRCですが、耐用年数の長いRCが長期運用ニーズに合致すると想定したからです。
今は、東京オリンピックを控え人手が不足しているため、たとえS（鉄筋）造で作ってもRC並みに建築費がかかるため、他社でもＲＣで開発するケースが増えていますが、私たちは、開発当初から、建築費が高くて利回りが低くなるとしても、「長期安定稼働」という商品性を優先してＲＣを選択しました。
ーココキューブシリーズはどういった方に売れているのでしょうか？また利回りは最近ですと概ね5％以下が殆どですが、それでも売れるのは何故でしょうか？
一般の投資家の方が希望される6％以上の水準より低いですが、都内の駅近立地で新築RC物件としては、今の相場に対しては適正な水準です。
しかし、もともと相続税対策をメインターゲットとして企画した物件でもあるので、目先利回りよりも将来性まで含めた資産価値がどうかが重要な商品です。
相続税対策ニーズある方はもちろんですが、ココキューブ赤羽に関しては不動産のプロの方が純粋に資産運用目的で取得されました。
資産蓄積も少なく普通の収入のサラリーマン等の方が容易に投資できる商品ではありませんが、このように、若くてもある程度高収入な方や資産家の方が、インフレ対策の長期資産運用や節税の一環として購入される方もいます。また、法人が社宅で購入されることもあります。
こうした方々にとっては、中古ビル等と比べると当初の利回りは低くても、新築なので当分の間は管理経費が安く、また好立地で長期安定稼働し資産価値が落ちにくいだろう、という将来性を含めたトータルな評価をいただいているからだと思います。
ー最後にココキューブシリーズへの今後の展望をお聞かせください。
個人的には、今後も増えていくインバウンドニーズに対しての対策（立地や設備など）を検討するのも必要だと思っています。
また、参入業者など競合が増えてきている中で、今まで以上に市場の動向を見据えながら、商品内容も適宜見直していく必要はあるかもしれませんが、いずれにしても、お客様にとって将来性の高い商品企画を考えていきたいと思っております。
不動産は高額な資産ですから、本当にいい商品を提供することこそが、お客様から管理を頂いたり、新たなご相談を頂いてリピート取引して頂ける信頼関係を築く上で、絶対の条件だからです。
