相続対策での「タワーマンション」購入のリスクが指摘されて以来、
「では、どんな不動産を買えばリスクが少なく相続対策になるのか？」
というご相談をお受けすることが多くなりました。そんな方には、「一棟RCマンション」、特に東京２３区内の新築物件をご提案しています。
相続や事業承継を行う際、相続税を節税する一般的な方法として良く知られているのが、事前にお金を物に換えることで課税評価額を減らす方法です。
この場合の物は「金」や「株券」、「土地」等で、不動産の場合は、物件の種別や立地等の要因で、購入額等よりも8割以上も評価額が下がったという例もあるようです。中でも、湾岸地区を中心に建てられたタワーマンションは、上層階に行くほど価格も上がりますが、評価額自体はほとんど変わらないためその差額が大きくなる傾向があり、大手セミナーや書籍などで相続対策の本命と注目を集めていました。
不動産で相続税評価額が減価される平均的な割合が公表されている訳ではないですが、極端に評価を下げて相続税を8割とか減額申告出来たから「大きく節税できた」と喜んではいけません。何事も「過ぎたるは及ばざるがごとし」で、こういうケースは国税当局に「租税回避行為」と疑われてしまい思わぬ失敗につながるケースがあります。
相続税を減らす目的でタワーマンションの高層階を購入、という方法は租税回避行為とみなされるリスクがつきまといます。
ご自分やご両親の居住するマンションとして取得したけれども、結果的に相続対策になった、といった限定的なケースでは有効かもしれませんが、相続発生直前の購入が、節税対策を目的として取得したことが明らかとみなされて、高層階の眺望メリットまで反映された時価でしっかりと課税されてしまったという例も報告されています。
一般的に、タワーマンションは高層階になるほど賃料も高額になります。リーマンショックの後、そんな都心の高級賃貸が軒並み空室に悩まされる状況に陥ったのは、まだ記憶に新しいところです。
1室しか保有していない場合、その賃料収入は100か0のどちらかしかありません。賃料が入らないと、融資の返済や税金などは手出しになり、節税できた金額以上の費用が発生してしまう可能性もあります。
今の日本経済は世界経済と連動していつ何が起きるか予測がつかない時代ですから、高級タワーマンションを賃貸目的で買われるような方は、しばらくは空室にしようが、大幅に賃料下げようが平気だ、というような方でないと安易に手を出すのはちょっと心配です。
数十万円もする高級賃貸というのは、景気変動などでひとたび賃貸募集環境が悪化すると、通常の賃貸物件以上に入居者募集に苦労します。
それに比べ立地のいいワンルーム主体の一棟マンションは、景気変動があっても比較的安定稼働が期待できます。
ワンルームの賃貸相場というものは、駅からの距離や周辺利便性、築年数、間取り、機能等の一定の要件で概ねの相場が形成されているため、その相場に合わせれば入居者募集は高級賃貸ほど難しくはありません。
相続対策で8,000万円を超えるような都内タワーマンションの高層階を、半額以上の自己資金で取得できるような方であれば、実は1棟収益物件でも十分購入が可能です。それは、新築RC（鉄筋コンクリート）構造の耐用年数が長いために金融機関の担保評価が高く出て、低利かつ長期でのローン調達が可能となりやすいからです。
また低利の借入を組み合わせることで自己資金に対する利回りは物件の表面利回りよりもかなり高くなります。
これは不動産投資のプロである投資ファンドの物件取得目線でも使われる「ローンのレバレッジ効果」という考え方です。
例を挙げると、同じ金額の自己資金を持っていた場合、表面利回り４％のタワーマンションを一括自己資金で購入すると、自己資金に対しての利回りはそのまま４％となります。それに比べ、利回り５％の1億円超の新築RC一棟マンションを３０％自己資金（７０%ローン）で組んだ場合、ローンの金利にもよりますが、自己資金に対しての利回りは、金利分を返済したとしても１０％を超えることが可能です。
もちろんタワーマンションも借入で購入すれば同じ理屈で自己資金利回りは高くできますが、1億円前後の物件で借入7割となると、現金を不動産に置き換える額が少なくなりすぎてあまり相続対策になりません。
その点、2億円を超えるような新築1棟RCマンションでも、駅から近く、長期の安定稼動が期待できるような物件であれば、3,000万円～5,000万円程度の自己資金でも融資の検討が可能という金融機関のヒアリング結果もあります。
駅前再開発等の理由により、将来性が期待できる東京23区内の駅近の土地で、一棟２～３億円前後のRCマンションが建てられる立地はどんどん減っています。
そもそも容積率や道路付き等の関係で、４～5階建てのRCマンションが建築できる用地が限定されてしまう点と、そういった建物が効率良く建てられる30坪前後の土地は、マンションだけではなく個人宅としての需要もあるため、用地の取得が難しい点がその理由です。
相場が落ち着くまで待っていたら駅近の新築・築浅物件がほとんど市場から無くなっていた、なんてこともあり得ますし、急な相続発生で対策が間に合わなかったなんてことも。
そうなる前に、是非検討をお勧めいたします。