「ハイリスク・ハイリターン」と言われる株式投資に対し「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる投資方法ですが、スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件で露呈したように、不動産投資にも、購入する物件や運用方法を間違えるとハイリスクになる危険性はあります。投資を行う前に、不動産投資のメリットとデメリットをしっかりと理解し備えていきましょう。
不動産投資のメリット
安定した収入が見込める
不動産投資で利益を得る方法には、大きく「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。
物件を売買することから得られる利益「キャピタルゲイン」に対し、「インカムゲイン」は物件を賃貸し、入居者からの家賃収入で得られる利益のことを指します。
家賃にはエリアごとに相場があり、安定した入居率を維持できれば、かかる費用や得られる収入がほぼ正確に予測できます。
このため、比較的「安定収入を見込める」計画を立てやすいことが、第一のメリットになります。
年金の代わりになる
老後の生活資金といえば年金ですが、「国の年金は当てにならない」「もらえる年金の額が少なそうで不安だ」という声が以前からあがっています。
仮にそうなった時でも、収益物件である賃貸マンションやアパートを保有していれば、入居者から得る毎月の安定した賃料は「年金の代わり」としての不労所得になり得ます。
生命保険の代わりになる
意外と知られていませんが、不動産投資は「生命保険の代わり」にもなります。
住宅ローンを借りる際に多くの方が加入する「団体信用生命保険（団信）」ですが、不動産投資ローンでも加入できるケースがあります。保険の中身は住宅ローンと同じく、債務者が死亡したり、病気になりローンを支払うことができなくなったときはローンが完済され、遺族には返済負担のない状態で家賃収入が得られる不動産が残ります。
経費として計上、所得税対策になる
不動産投資は投資という名前が付いていますが、実際には収益物件の経営が大きな要素を占める「事業」です。そのため、事業に関連した費用を経費として計上し、節税をすることが可能です。たとえば下記のような費用に関しては経費として計上し、確定申告を行う必要があります。
＜不動産投資で経費として認められる費用＞
- ・固定資産税、都市計画税
- ・修繕費
- ・管理委託手数料
- ・損害保険料
- ・減価償却費
- ・共有部分の電気代、水道代
などです。他にも経費として計上できるものがあります。
「不動産所得」は総収入から必要経費を引いたものを申告するので、経費として計上できる費用が多ければ多いほど、税金が少なくなり節税につながります。
相続税対策になる
収益不動産の保有は相続税対策にも効果的で、相続の発生前に現預金を不動産に替えることで、相続税を引き下げることが可能になります。
土地や建物を相続する際の相続税評価額は、時価ではなく路線価や固定資産評価額で評価されます。都市部などで時価が評価額よりも高く、その開きが大きい物件ほど、節税の効果が高いと言えます。
インフレ対策に効果がある
不動産投資はインフレヘッジの効果も期待できます。
一般的に、インフレが進むと「モノ」の価値が上がります。
今まで100円で買えていた「モノ」が、1000円を払わないと買えなくなるということです。
それはつまり自分の持っているお金の価値が下がることと、言い換えることができます。
不動産はマンションやアパートといった「モノ」にあたり、多くの場合、インフレにあわせて物件価格や賃料水準も上がっていくため、インフレ対策としても効果的であると言えます。
レバレッジ効果が期待できる
現物資産を保有する不動産投資のメリットとして、購入金額の比較的大きな割合を金融機関からの融資でまかなえることがあげられます。
これにより、小さな力で重いものを動かす「てこの原理」のように、自己資金の何倍ものお金で投資をすることができる「レバレッジ効果」が期待できるのです。
よく比較されるのがJ-REITです。数万円から投資できるJ-REITでは基本的に自己資金での投資となるため、融資を受けて保有する現物資産と比べて「レバレッジ効果」が低くなります。物件価格の下落により売却しても負債が残るといったリスクはありますが、J-REITと比べると「レバレッジ効果」があるというのが、現物の不動産投資のメリットとしてよくあげられます。
資産計画が立てやすい
不動産投資は、年間のキャッシュフローが計算しやすいのがメリットといえます。
周辺相場やレントロールから確保できる家賃収入もある程度予測ができますし、空室率のリスクも計算できます。想定家賃収入と必要経費から収支表を作成し、年間のキャッシュフローを予測できるので、安定型思考の人に向いています。
副業既定の問題になり辛い
働き方改革が推進されてきているとはいえ、まだまだ副業が禁止されている企業が多いのが実状です。
しかしながら収益不動産を保有するだけの大家業に関しては、親から相続して保有しているケースもあるため、多くの企業では「副業」に規定されていません。また、短時間で値動きするものでもないため、実務の面からも株主投資やFXのように日中に価格変動を気にしなくてはならないものではないため本業の業務を圧迫するリスクも低く、本業のノウハウや技術が漏洩されるものでない限り、「副業禁止規定」に抵触していない企業が多いのではないでしょうか。
不動産投資のデメリット
空室リスク
不動産投資の一番のデメリットはなんといっても空室や家賃滞納リスクでしょう。
不動産投資の収入源は家賃収入になるため、毎月の賃料が入ってこないと、ローン返済も、管理費もすべてオーナーが支払う必要があるからです。
大切なのは空室率を減らし、少しでも長く入居しつづけてもらうことです。
そのため、入居者募集に強い不動産業者を選んだり、きちんと賃料請求をしてくれる管理会社に頼んだり、建物や設備をリフォームすることが重要になってきます。
建物の老朽化
現物資産である限り老朽化は避けられません。
建物自身の老朽化やエアコンが壊れたり設備が古くなったり様々な問題が発生します。
また火災や地震といった災害にあう可能性もあります。
長期修繕計画を作成し修繕費を積み立てたり、火災保険や地震保険に加入しリスクに備えることが重要です。また木造のアパートよりも、RCのマンションを選ぶなどある程度老朽化しづらい建物を選択するのも一つの手法です。
金利リスク
ローンを組んで不動産投資を行っている場合、金利の上昇により、返済額の負担が増える可能性があります。現在日本の金利はまだ低水準で推移していますが、今後金利の上昇していくリスクも踏まえ、余裕のある返済計画を立てるとよいでしょう。
現金化しにくい
不動産の場合、現金化したいと思ってもすぐには出来ません。
これが流動性のリスクになります。基本的に不動産は買い手があってはじめて売ることができるため、売りたいときにすぐ売れるとは限らないのです。
また買い手が見つかっても、不動産は金額の高い投資商品であることから、多くの場合で銀行からの融資が前提となります。融資審査は数週間かかることも珍しくなく、審査が通ったとしても契約や決済、登記など、売買に関する手続きが必要となります。そのためにも、基本的に不動産投資は短期間ではなく中長期を見据えた投資計画として考えることが大切です。
不動産価格下落リスク
不動産は現物資産である以上内的要因である老朽化は避けられない問題です。ただ、経年劣化は事前に想定でき、リフォーム等で価値の下落幅をある程度抑えることは可能です。逆に、購入時には予測が難しいのが外部環境の変化です。不動産はインフレに強い一方、デフレでモノの価値が下がると、不動産そのものの価値も下がるリスクがあります。また周辺の学校や企業の移転などの外部環境の変化により、今まで入っていた家賃収入が得られなくなる場合があります。
こうした外部環境変化のリスクを避けるためには、現在だけではなく、将来的に資産価値が下がりづらい立地を選ぶことが大切です。