2017年12月14日
投資用不動産で「公開物件」というと業界用語では「出回り物件」と
呼ばれて、それだけで検討対象から外す、という方も多くおられます。
しかし、不動産業者以外の一般の投資家の方にとっては、公開物件の中にこそ良い物件がたくさんあるはずです。
また、不動産業者である当社でさえ公開されていた物件から仕入れたことも少なくありません。
このページでは投資用不動産の相場に関する本質に触れていますが、本質って実は聞けば誰でもわかるような当たり前で単純なことです。だから本当はこんなところでいかにも独自ノウハウみたいに書くことでもないのですが・・・・
当社も公開物件から仕入れています
公開物件はそもそも安値では出しづらい
公開物件は弊社のような不動産業者向けというよりも、一般投資家の方に向けて公開しているという物件が多いので、その中からご自分の投資ニーズや投資スタイルに合った物件を探せばよい訳です。
しかし、どうしても公開物件の価格というのは一度出したらそれ以上に値上げしづらいという事情があるため、高めの値段設定がされている物件が殆どです。しばらく時間がかかってもいいから、売れるかもしれないと思う最高値をつけてある、という事例が多いものと思われます。
不動産の「値引き幅」は「リスク度合の見積もり額」で決まる
但し、ただ単に高い値付けをしてある訳ではありません。不動産の価格というものは「リスク」の度合に応じてきまるものだからです。
例えば、空室が50％もある物件があるとすれば、満室稼働の物件の価格よりも安い価格で取引されるのが通例です。
これは「空室を埋めるためにどのくらいのコストがかかるかわからないリスク」があるため、これを満室稼働の相場価格からリスク相当額が値引きされるためです。
このリスク相当額をどのくらいで見積もるべきか、ということですが、ノウハウや自信がない場合ほど、このリスクを大きく見積もらざる得ません。
我々、不動産業者が一般の方よりも高い値付けをして買える物件とは、実はこのリスク相当額の値引き幅を、一般の投資家よりも、プロとしてリスク解消コストをなるべく正確に予測することで、必要以上に値引き要求する人よりも結果的に高い値段を出せることで売って頂ける訳です。
つまり、プロだから一般の人よりも、安く買いたたくノウハウに長けているのでなく、このリスクの見積もりをなるべく少ない幅で見積もって、一般の方よりも値引き幅を少なくして買わせて頂いているのです。
一方、こうしたリスクが少ない物件では、我々プロの再販目的業者は一般投資家の方よりも不利になります。リスクがないのに値引きはしてもらえませんから、他の買手と競合した場合は、相場以上の高値買い競争になってしまうため、手が出せないという訳です。
不動産は「事業性の損益」と「相場変動の投資性損益」が内在する特殊な資産
「そんなにおすすめ物件ならプロであるお前が買えばいいじゃないか」と言われる方がおられますが、不動産という金額の大きな買い物を限られた予算で仕入れする業者にとっては、一般投資家の方でも安心な「リスクの少ない物件を相場価格で仕入れる」、というのは逆に、当分の間、売っても儲からない仕入れに不適当な物件ということになるのです。
一方、相場が上げ基調の時は高値で買ったとしても儲かりますが、これはリスクを減らすという不動産事業で儲かっているのでなく、不動産相場の変動による「投資で儲かっている」のであり、儲けの中身が異なります。不動産には常に、この「相場リスク以外の不動産特有のリスクのコントロールによる事業性損益」と「相場変動による投資性損益」の二つが内在するということを忘れてはなりません。
こんなことは言われれば誰でもわかることですが、意外と言われてみるまで普段は考えていない本質ではないでしょうか。
公開物件だから高いわけではない～本来の相場価格と見るのが妥当
こういう訳で、公開物件の価格は、一般投資家の方でも買いやすいようにリスク（将来の不確実なコスト）を極力減らした商品にして公開した物件として出値が決められているということがご理解頂けると思います。
つまり公開物件だから価格が高いのでなく、一般投資家でも安心して買えるようにリスクを極力減らして売りに出している商品であれば、これが本来の正常な相場価格とも言えるものなのです。
もちろん、「こんなリスクがあるのに、リスク無しの相場価格と殆ど同じとは、強気な値付けだな・・・」とか「ホントに売る気があるのかな？」と思うような物件も目にします。このあたりが買う側の「目利き」が重要になってくる部分です。
公開されているからこそ探しやすい
こうした値段の仕組みはさておき、投資物件として自分のニーズに合うものを幅広く探したいと思えば、公開物件であれば、いつでもすぐに探すことができます。
そこで、一般公開物件の値段設定のからくりや、選び方、買い方など、不動産を実際に長年自ら売買し運用しているやってきた会社だからこそわかるノウハウでサポートさせていただきます。
「非公開物件（あまり出回っていない特別な物件）」からもお探しします
そうは言ってもやはり日本の投資用不動産の世界では「情報をオープンにしない」という特殊な慣習の中で売買される物件が多数ありますので、「ココアセット」会員様には当社が入手できたこれらの特別な物件情報の中からもご紹介をさせて頂きます。
不動産は必ずしも、表示されている価格でなければ買えない、とは限りません。
不動産では値段交渉を「値切る」とは言わず「指値」と呼んでいますが、もしかすると先ほどのような理屈に合わない高値物件の中には「指値ＯＫ」という物件もあると思います。
しかし、もともと正しい相場通りの値付けがされていれば、本来「指値」は困難ですが、それが安くなる場合もあるのです。それはどんな物件かというと・・・・
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