これから不動産投資を始めようという時に一棟ビルか区分マンションか迷う方は多いと思います。
一般的に一棟ビルより区分の方が手頃な値段なので、最初からいきなり一棟ビルより敷居が低いと思われがちです。しかし単に値段が安いからといって初心者向きであるとは限りません。
●空室リスクが高い
区分は入居率が0か100かしかありません。しかも空室でも管理費や修繕積立金などの費用がかかります。
●意思決定が難しい
大規模修繕や管理会社・管理費用などの変更など自分だけで決められません。大規模修繕を積極的に行って物件価値を上げたいと思っても、他の区分所有者との総意がなければ実行できません。
●資産価値の下落率が大きい傾向がある
土地は減価しませんが、区分は土地の持分が非常に少ないので建物の減価とともに価値が下がり続けます。
●古い物件だと担保価値が低い場合がある
一棟ビルであれば解体後の土地値で融資額を決められますが、区分はすぐに更地にすることが難しい場合が多いです。
一方区分のメリットは
●比較的少額で一等地の空間を所有できる
土地の仕入れからプロの業者が手掛けている分譲タイプは道路付けから駅からの距離が近い点など理想的な立地で開発したものが多く、利用価値の高い空間を所有することができます。
●地域の分散で災害などのリスクヘッジができる
地震や火事などの災害が起きた場合、地域を分散して区分を所有していれば、全部に被害がおよぶというリスクを軽減することができます。
一般的なメリット・デメリットを比較検討するのももちろん大事ですが、もっとも大切なことは「出口戦略」をどこに設定するかです。続けて何棟（ある いは何戸）も所有していこうと考えているなら、担保価値が低く設定されがちな区分では十分な融資が受けられません。しかし物件を賃貸運用した後、将来的に 子供夫婦あるいは自分たちが住むことを想定しているなら、立地の優れた区分は利回り以上の価値があるといえます。
つまりメリットがあるかどうかは、区分そのものではなく人によるということになります。
不動産投資は物件ありきではなく、まず「目的」「運用目標値」「出口戦略」をしっかり見直してみてはいかがでしょうか。