では、「契約不適合（瑕疵担保）免責」の規定はどうでしょうか。買主に不利だと判断されて無効になってしまうのでしょうか。
まずは一般的な瑕疵のおさらいから。
●瑕疵（かし）瑕疵とは、通常一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。 不動産においては、建物の破損や土地の土壌汚染、地盤沈下などの物理的瑕疵だけではなく、用途地域違反や本来車庫である部分を店舗に転用していることで容積率違反を起こしている（法律的瑕疵）場合、過去に事故が起こった物件（心理的瑕疵）なども瑕疵にあたります。 |
そして、買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵が存在する可能性があります。それが「隠れた瑕疵」です。
●隠れた瑕疵買主が取引上一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失のない場合の瑕疵(買主の善意無過失)を指します。不動産流通経営協会が会員向けに作成した標準売買契約書では、以下の4点が挙げられています。 （１）雨漏り （２）シロアリの害 （３）建物構造上主要な部位の木部の腐食 （４）給排水管（敷地内埋設給排水管を含む）の故障 |
旧法では、上記のような隠れた瑕疵について責任を負うことを瑕疵担保責任と呼んでいました。
つまり、買主がすでに知っている瑕疵、売主から知らされている瑕疵、普通の注意をすることにより知りえた「隠れていない」瑕疵については瑕疵担保責任の対象とはなりませんでした。
契約不適合責任とこれまでの瑕疵担保責任との違い
では、瑕疵担保責任が２０２０年４月１日以降、契約不適合責任に変わることで具体的に何が変わるのでしょうか。
まずは責任が発生する期間が変わりました。
瑕疵担保責任が契約までに存在した瑕疵が対象になるのに対し、契約不適合責任は物件に引き渡し時までに存在した不適合が含まれます。責任が発生する期間が延びるので、売主が不利になったと言えるでしょう。
加えて、不適合（瑕疵）にとなる範囲が変わりました。
これまで瑕疵担保責任といえば上記のような「隠れた瑕疵」だけが対象でしたが、契約不適合責任では、隠れているかではなく、契約の内容に含まれているかが条件となります。瑕疵担保責任を問う裁判では「隠れていたのか隠れていなかったのか」が争点になることが多かったのですが、契約不適合責任では、契約の内容に含まれているかが争点になるため、より分かりやすくなったといえます。契約の内容に含まれているかの判断は契約書への記載の有無が大きな基準ですが、仮に契約書への記載がなくとも、その物件を保有する目的として必要な機能であると判断されれば、契約不適合となる可能性がありますので注意が必要です。
さらに、買主に対する救済の手段も増えました。
旧法では「契約の内容に適合しない」事実に買主が気づいたときは、原則として売主に対して請求をすることができ、請求を受けた売主は修理や補修等を行う義務が発生します。また、買主は売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。２０２０年４月１日以降は、さらに「追完請求（代わりになるものの請求や補修費の請求など）」と「代金減額請求」が加わりました。
また、買主の請求権期間についても変更がありました。
それまでは、買主はその責任を追及できる期間内で瑕疵を知った日から1年以内であれば責任を追及することができました。具体的にはその瑕疵によって損害があったことの証明と、具体的な契約解除や損害賠償請求の権利の行使を１年以内にする必要があるということです。
それが１年以内に売主に当該不適合を通知すれば良くなったため、買主があわてて権利の行使をする必要がなくなりました。
これまでの変更点は、買主が有利（売主が不利）になる項目でしたが、買主が不利になる変更もあります。
それが、買主が権利を行使できる期間です。これまでは買主が権利を行使することができるとき（引き渡し）から１０年間でしたが、民放の改正により買主が自らの権利を行使できると知ったとき（契約不適合を知ったとき）から５年という規定が加わり、そのどちらかの早い期間が満了すると債権が時効で消滅することになりました。
例えば引き渡し３年目で契約不適合を知ったとすると、そこから５年以内に損害賠償などの権利の行使をしないと時効になってしまいます。本来の引き渡しから１０年という規定より短くなってしまうので、この点については買主が不利になったと言えるでしょう。
民法改正で瑕疵担保免責は無効になる？
結論から言うと、今回の民法改正によって「契約不適合免責（瑕疵担保免責）」が無効になることはありません。まずは、契約不適合責任免責について簡単に説明します。
●契約不適合責任免責とは（これまでの瑕疵担保免責・瑕疵担保責任免責）
宅建業者が自ら売主の場合、契約不適合責任を負う期間は、前項のような期間の取り決めがありますが、個人が売主の場合、買主が了承すれば、特約で保証責任を免除することが可能です。これを契約不適合免責（瑕疵担保免責）と言います。販売資料などで「現状有姿」「現況有姿」といった表記も見受けられますが、売主の希望するところは同じです。
売る側の立場になってみれば、物件を売った後にも見通しが難しい経済的リスクを負うことは避けたいのが当然の心理です。特に売主が個人で不動産や建物に関する知識に不安がある方や早期売却を考えている方であればなおさらです。
契約の不適合については責任を負わない＝買主に不利な条件
になるため、契約不適合免責の物件は一般相場より安価になる傾向があります。例えば、物件引渡し後すぐに解体して建替えを想定しているのであればお買い得と言えるかもしれません。
●契約不適合責任は任意規定
法律の規定には「任意規定」と「強制規定」があり、 任意規定に関しては、契約書にその規定に関する記述がない場合は民法の条文を適用されますが、契約書に記載があればそちらが優先されます。
契約不適合責任に関する規定は「任意規定」とされているため、売買契約書の内容によって契約不適合責任の適用を排除・制限することが可能となります。
ただし、そもそも宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない宅地・建物の売買には宅建業法４０条（担保責任についての特約の制限）が適用されるため、契約不適合責任免責の特約は原則無効になります。あくまでも業者以外が売主の場合か業者間取引の場合のみ適用されるということは覚えておいてください。
契約不適合責任免責の物件、買って大丈夫？
契約不適合責任免責（瑕疵担保免責）だからといって、必ずしも欠陥が隠されてるいるのではないかと疑心暗鬼になる必要はありません。ですが、建物の状態について、リスクがあるのかどうか、またそれは避けられるリスクなのかどうかを慎重に見極めることも重要です。
ただ、完全にリスクをつまびらかにするということは難しいのが実情です。不動産投資の初心者が陥りがちな失敗の一つに、安価な価格と高利回りに魅かれて瑕疵担保免責の物件を購入してしまい、修繕費が嵩んでしまうということがあります。
自分の目で建物の状態を確認するだけではなく、信頼できる経験豊富な仲介業者への相談、場合によってはインスペクションの利用といったことも考慮に入れるといいでしょう。