相続対策と相続税対策は同じではありません。
ここでは、相続対策を不動産投資でお考えの方に、コンパクトで快適な「職住近接」立地にあるRC造の都市型賃貸マンションをお勧めする理由をご紹介してまいります。
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慌てて「相続税」対策だけを優先して失敗する人が多いのをご存知ですか？目先の表面的な高利回りや「総則6項」問題を知らずに相続税対策だけで不動産投資を考えることは柔らかいタマゴのように脆い戦略になります。
最近でも、２０２２年４月１９日、マンションの相続人が申告した相続税について、算定基準などを理由に国税当局から受けた追徴課税の取り消しを求めていた裁判で、最高裁判所が訴えを退ける判断をしました。
賢者の相続対策とは「短期的に増やす攻めの投資」よりも「長期的に減らさない守りの投資」として、いかに「良い資産＝目先の高利回りよりも長期安定稼働資産」に投資するかという、将来価値の視点で対策することが結果的に相続税対策にもなる・・・そういう「相続対策」です。
そして、その「良い資産」の一つとして下記条件を備えた好立地の一棟マンション、とりわけ首都圏の「職住近接」エリアでの1棟RCマンションをお勧めします。
不動産投資は、取得時の節税効果や表面的な高利回りだけを見ていては判断を誤ります。
大事なことは長期的に適切な賃料で高い稼働率を維持できるかどうか？です。
個別要因の多い一棟マンションの価格は表面利回りだけでなく不動産固有のリスクを金額換算した総合的判断ができなければ、正しく評価することはできません。
立地と建物構造や設備、間取りのプランニングと設定賃料のバランス、境界未確定等の権利関係リスクが、どう価格に反映されているか、を判断しなければなりません。
また、軽視しがちな人が多いのが、ビルのビジュアルデザインやブランド（＝業界内での知名度）です。
デザイン性やブランドは、空室対策のみならず、いざ売却する際にも大きなメリットになります。
最近の不動産投資のトピックで記憶に新しいのが、一棟ビルの相続税の課税評価額を従来原則に沿った評価で申告したら否認された事件です。
この記事だけ読むと、もはや不動産で相続税対策は不可能かのように錯覚します。
この雑誌や新聞報道の記事には書かれていない裏の真相があります。それが「極端な相続税対策」です。
不動産で相続税対策を考える際に忘れてはならないのが「総則6項」です。
「総則6項」とは国税庁の財産評価基本通達 第1章総則6項（この通達の定めにより難い場合の評価）の通称です。
この「総則6項」問題は、既に多くのブログ記事等がありますが、要約すると概ね以下のような行為は「租税回避行為」として「路線価での評価減」等を否認されかねないということです。
一方で、「資産の長期安定運用」という目的で投資し、あまり不自然で極端な行為は行わず相続発生時には現預金で持っていたよりも相続税が安く済んだが、その節税率は世間一般の平均レベルだった、ということなら、「総則6項」という伝家の宝刀を抜かれる懸念はかなり少ないはずです。
数億円規模の資産を長期運用しようとする場合に向いている不動産をお探しの方には、RC構造の物件をおすすめします。その理由をご説明してまいります。
建物には、構造毎に法定耐用年数が決まっています。事業用の場合、木造であれば22年、軽量鉄骨であれば27年ですが、RCであれば47年です。
本来は税法上の減価償却費を計上できる期間としての定めですが、多くの金融機関の融資期間を決める条件としても利用されています。 融資審査が厳しくなっている昨今、原則「融資期間は残存耐用年数以内かつ最大35年」という金融機関が増えている中、新築・築浅のRCであれば最大の35年に近い長期融資が期待できます。
木造や鉄骨の物件に対するRCマンションのメリットと言えば高い防音・耐震性能。コンクリート製のため防火性能も高く、木造と比べると火災保険料も安価になります。また、高い耐震性能で地震の揺れによる躯体や設備の損傷も抑えることが可能なため、 長期的な資産価値の維持が期待できます。
一般的に築年が古くなれば賃料相場は下がり、近隣の競合物件が多ければ空室のリスクも高まります。そのリスクは駅から離れれば離れるほど高くなります。
RCマンションは収益物件として建築できる条件が木造や鉄骨より厳しいため市場での絶対数も少なく、その希少性から新築／築浅の時期は高い賃料水準と稼働率が期待できます。また、築古になっても賃料の下落率が比較的低く抑えることができるのもRC物件のアドバンテージです。
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