2022年09月02日
不動産投資は巨額な利益をあげることができる一方、課される税金の額も大きくなりがちです。そんな中で、「不動産投資は税金対策(節税)になる」ということを聞いたことありませんか？
もちろん「条件」や「やり方」次第ではありますが、不動産投資で税金対策することは可能です。 ただし、条件や手続き、注意点など節税にあたって把握するべきポイントは数多くあります。
今回の記事では、不動産投資の注意点をおさえつつ、税金対策のポイントを解説します。
不動産投資で節税が期待できる税金①所得税・住民税
不動産投資で節税ができるポイントの１つ目は「運用時」。
運用時に節税効果が期待できるのは「所得税」と「住民税」の二つです。
所得税や住民税の税率・金額は「課税所得」によって変化します。
課税所得は、収入から必要経費などを除いた「所得」から、基礎控除など各種所得控除の合計を引いた金額のことを指します。「所得」の例としては、賃料収入がこれにあたります。
なぜ収不動産投資によって「所得税」と「住民税」に節税効果が期待できるのか？
これから、その理由を簡単に説明します。
所得税
所得税は所得(給与所得)が増えれば増えるほど税率も税額も大きくなります。
所得税は、「総収入－必要経費や控除」で決まります。
そのため、所得税の節税においては、いかに「経費を計上(把握)」し、「控除を活用」するかがポイントになってきます。
不動産投資がなぜ所得税の節税と相性が良いかというと、経費については固定資産税などの税金から、減価償却や修繕費など経費として計上できるものが多いからです。
また、不動産投資で節税をするためには、「確定申告」が必須です。
特に節税の恩恵を最大限に受ける意味では青色申告がオススメです。
青色申告にすることで、「最大65万円の青色申告特別控除が利用できる」などのメリットがあります。白色申告と比べると複式簿記になるなどの手間はありますが、それを差し引いても節税の観点からは青色申告の方がメリットは大きいのです。
逆に言えば白色申告はやり方は青色申告より簡単なぶん、節税の恩恵をそこまで受けることができないというデメリットがあります。
もちろん白色申告でも確定申告は可能ですが、節税などのメリットを考えればやはり青色申告がオススメです。
さらに、サラリーマン投資家の方などで給与所得を得ている場合は、不動産投資(不動産所得)で出た赤字を給与所得と相殺する「損益通算」が使えます。
例えば給与所得が500万円、不動産所得が200万円の赤字だったとすると、損益通算を利用して、500万円－200万円＝300万円、と差し引いた「300万円」を課税所得とすることもできます。
これにより給与所得で多額の税金(所得税)が発生していたとしても、赤字と給与所得の相殺ができ課税所得が減ることにもなり、結果的に節税につながります。
ただし、不動産経営で赤字を出すという運用方法が、自身の投資スタイルに合っているのかどうかはよく考える必要があります。赤字自体を売却時に清算する見込みがあるなど、長期的な計画を考えて運用しないと、節税できた額以上に不動産投資で損失を出してしまうなど、本末転倒な結果になる恐れもあります。
住民税
住民税は、所得金額に関わらず定額で課税される「均等割」と、所得税と同じく給与・所得に応じて税額が変わる「所得割」の２階建てになっています、所得割の部分については確定申告をするなかで税額が決まるので、住民税を払うのはもちろん、節税をするうえでも確定申告は必須です。
不動産投資で節税が期待できる税金②贈与税・相続税
不動産投資で節税ができるポイントの②つ目は「貰うとき」。具体的には贈与や相続で財産を取得するときになります。
取得時に節税効果が期待できるのは「贈与税」と「相続税」の二つです。
贈与税
贈与税は、財産を無料で誰かからもらったときに取得者に課せられる税金です。
贈与税には110万円の基礎控除となる「暦年贈与」という制度があり、1年で合計110万円を超えると基本的に税金がかかります。言い換えれば、年間110万円までの贈与であれば税金はかかりません。
贈与税の税額については、国税局が定める「相続税評価額」を用います。
参照：財産評価基準書｜国税庁
通常、不動産を贈与する場合ときは時価(実際の売買の額)ではなく、相続税評価額で算出することになっています。
例えば現金1億円を贈与すると、その1億円がそのまま課税対象になりますが、不動産の場合は相続税評価額で算出される額が時価よりも2割から3割くらい下がることが多いのです。
つまり現金に換算して考えると、時価1億円の不動産を贈与した場合、課税対象が１億ではなく7,000万円〜8,000万円になる、といったイメージです。
現金でそのまま贈与するよりも課税の対象になる額が小さくなるため、不動産で贈与した方が節税になると言えます。
また、親や祖父母から贈与の際に贈与者１人につき、最大２５００万円まで非課税となる「相続時精算課税制度」を利用する方法もあります。この制度で贈与された財産については２５００万円まで贈与税が課税されず、代わりに相続時に相続税の課税対象になります。
また、相続時には「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」の基礎控除の対象になるため、贈与分と新たに相続となる財産が基礎控除内であれば、相続税も課税されません。
基礎控除分を大きく超える財産があり、相続税が課税される場合でも制度を利用するメリットはあります。一つは収益物件の賃貸収入。本来は所有者である親や祖父母の財産となり、相続の対象となりますが、贈与後は贈与を受ける子供や孫の財産となるため、その分については相続税の節税に繋がると言えます。
もう一つのメリットは、将来値上がる可能性のある不動産の節税効果。不動産の価格は贈与時点の評価額で計算されるため、贈与時よりも相続時に値上がりしていればその分節税効果が得られると言えます。ただし、逆に寝下がっている場合でも贈与時の評価額で計算するため、通常の相続よりも多く税金を払うことになる可能性もあります。
ただし、この制度を選択すると先述の「暦年贈与」が使えなくなったり、相続財産の評価を減額する特例の一つである「小規模宅地等の特例」が使えなくなるなど、デメリットもあります。
なお、贈与税は個人からの贈与にかかる税金で、法人からの贈与の場合は贈与税はかかりません。
ただし、法人からの贈与は所得税の対象になりますので注意しましょう。
相続税
相続税は、個人から財産を相続するときに、相続した人に課せられる税金のことです。
相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」を超えた分に対して課税されます。
また、相続税の計算としては贈与税と似ており、相続税評価額を基に計算します。
贈与税と同じく税額は評価額によって変動し、一般的に現金でそのまま相続するよりも不動産で相続したほうが課税対象の額も下がるため、結果として節税につながります。その不動産についても、居住用なのか賃貸に出している収益物件なのかや、相続する人の続柄などでさらに特別控除や特例があるため、どういった物件を誰が相続するかによっても税額は変わってきます。
注意点としては、明らかな相続税対策とみられる相続間際の不動産購入や相続直後の不動産売却については租税回避行為とみなされ、相続税としての申告が否認され、相続税評価額ではなく時価によって評価・課税されるという恐れがあることです。
具体的な基準があるわけではないので、不動産で相続対策をする場合は余裕を持った活動を心掛ける必要があります。
なお、相続税の計算方法については国税庁のホームページにも記載されていますので、そちらもご参考にしてください。
参照：No.4152 相続税の計算
また、先ほど特別控除や特例についても触れましたが、相続に関しては適用することで節税に繋がる制度が多くあり、活用するかしないかで実際の税額に大きな開きが出る可能性があります。基礎控除を超える相続財産がある方は、専門家へ相談することをオススメします。
個人事業主や法人であれば経費を用いての節税も可能
個人事業主の事業においては経費を計上することで、課税所得を減らし節税につなげることができます。
そのため個人事業主の節税において経費の把握と計上は重要です。
不動産投資も同じような形で、不動産投資にかかわるお金を経費として計上することで節税(所得税を減らす)につながります。
計上できる主な経費としては、
- ・固定資産税、登録免許税などの税金(租税公課)
- ・減価償却費
- ・火災保険などの保険料(損害保険料)
- ・壁や設備などの修繕費
- ・管理会社へ支払う費用(管理費)
- ・税理士、会計士報酬
などがあります。
該当する経費があれば、もれなく計上しましょう。
また、法人として不動産投資を行っている場合はさらに経費の幅が広がります。
法人ならではのものとして、
- ・給与や役員報酬
- ・退職金
- ・生命保険(個人は所得控除の対象)
も経費として計上できます。
法人の方が経費に使える幅が個人と比べるとかなり広いので、節税においては法人の方がメリットが大きい面もあります。
一方で、法人の登記や社会保険、決算、税理士費用などで個人ではなかったような多額のコストがかかる場合もあります。
節税の観点では法人にした方が望ましい場合もありますが、法人化する費用や投資の規模などにより絶対とも言えないので、必ずしも全てのケースで法人化にした方がメリットがあるかとは言い切れません。
法人化するかどうかについては様々な観点から考える必要があるので、不安に思ったら専門家へ相談することをオススメします。
不動産投資と節税に伴う物件の選び方
節税を考えて不動産を選ぶ際に、物件の選び方が適当ではいけません。
実は物件の選び方次第で、節税をどれだけ受けられるかも異なってくることがあります。
減価償却費とは固定資産の取得時原価を一度に費用として計上するのではなく、毎年少しずつ費用計上していくように分割した費用のことですが、不動産における減価償却の期間は、残存の法定耐用年数によって決まります。
例えば「木造建築物」の場合は、法定耐用年数が住宅や店舗で「22年」と決められており、償却期間はこれから新築からの経過年数を引いた期間で設定します。つまり、新築や築浅であれば長い期間にわたっての減価償却が可能となるということです。
また、同じ法定耐用年数の点で言うと「RC造建築物」の住宅であれば「47年」と他よりも際立って長いため、減価償却が長い期間にわたって可能です。
残存耐用年数が短い築古の物件であれば短期間で償却を行うため利益を圧縮できる幅も大きくなり、法人税の節税に繋げることができます。その点だけを考えると耐用年数が短い物件のほうがお得に感じますが、逆に、残存耐用年数が短いと融資の返済に関するリスクも発生します。
多くの金融機関で融資期間は原則として残存耐用年数を上限としているため、築古の物件では償却期間と同様に返済ピッチも短くなってしまい、返済がキャッシュフローを圧迫する、という事態になりかねません。また、出口に関しても、融資条件が厳しくなりがちな築古物件では買い手が見つかりづらく、希望したタイミング、価格で売却できない可能性も高くなります。
物件選びは、融資をどの程度利用するのかや出口をどう考えるのかなど、ご自身の投資方針をベースに、構造や築年（残存耐用年数）なども考慮して決める必要があります。
不動産投資におけるリスクや失敗例
ここまで不動産投資に係る節税について解説しました。
ただし、不動産投資は節税がすべてではありません。節税ばかりを考えていると、普段のマンションなどの運営がおざなりになってしまう可能性もあります。
例えば収益マンションやアパートであれば、家賃収入を得るために入居者の募集を行う必要もあります。業者に頼むのであれば仲介手数料や広告費が発生しますし、自ら募集するにしても賃貸サイトなどへ掲載するのであれば掲載料が発生します。
加えてマンションやアパートなどについては、普段の運営の中でも経年劣化などによる修繕費や管理費などのコスト(維持費)もかかります。このように、税金（節税）を除いても普段から考えるポイントは意外と多いのです。
節税も大事なポイントですが、それと同じくらい普段からの不動産の運営や入居者の集客なども重要なのです。
また、海外で不動産投資をお考えの場合はさらに考えるべきポイントが増えます。
- ・通貨の価値の変動（円高や円安など）
- ・その国や周辺国の情勢(景気や紛争など)
などです。
国や地域によっては、日本とは違った事情や今までのノウハウが通用しない可能性もあるため、海外での不動産投資は節税以外にもよりたくさん考えるべきポイントがあります。
まとめ：不動産投資は税金対策になる
- 不動産投資は税金対策になります。
ただし、ポイントや注意点などもあるので気を付ける必要があります。 - ・特に所得税、贈与税、相続税が節税できる
- ・経費を計上することで節税につながる
- ・不動産投資は物件選びも重要。投資スタイルによって減価償却の長短のどちらがオススメか変わってくる
- ・不動産投資は単に節税だけ考えればいいわけではない。普段の家賃収入はもちろん、修繕費や管理費などの維持費にも目を向ける必要がある
以上、不動産投資と税金対策(節税)をテーマに解説しました。
不動産投資はやり方次第では大きな節税が可能です。
特にサラリーマンの給与所得の場合は、所得が上がるにつれて累進課税により税金の額もただただ上がっていくのみです。
これが不動産投資となると、経費などを活用することで節税が可能ですし損益通算による給与所得との相殺も可能です。
ただし、節税はいずれも税金などの知識がないと理解が難しいことも多いです。
もし、税金や節税に不安のある方はぜひ専門家に頼ってみましょう。
