2022年06月28日
「事業が好調なのは嬉しいが、税金が高すぎる。安定した収益を得ながらも、税金の負担を少なくする方法はないだろうか」 というお悩みはありませんか？
こういったお悩みを抱えている方におすすめなのが、不動産を賃貸して運用する不動産経営です。
中には「知人が投資のために事務所用の物件を購入して運用したが、思っていたような節税効果は得られなかったと聞いた」という方もいらっしゃるでしょう。
結論から言いますと、投資用の不動産を運用することで節税することは可能です。
ですが、効果的に発揮するためには、税務に関する知識や細かいコツが必要となるので、節税効果が少ないという場合は、物件の選び方のミスや対策が不足していることが原因かもしれません。
この記事では、不動産を賃貸物件として活用した際に必要な節税対策や注意点を解説していきます。
不動産投資をした物件で節税するための仕組み
毎年支払う所得税や住民税などの税金は、原則として1年間の総所得額を基準に算出されるので、事業が好調であればあるほど、その年の税負担が大きくなるのが一般的です。
ここでなぜ、不動産経営をすることで節税ができるのかというと、不動産賃貸業で発生した赤字損失は他の事業所得と損益通算することが可能だからです。
毎年支払う税金を下げるためには、年間の給与所得や事業所得等の収入額を下げるしか方法はありません。
不動産賃貸業は、いくら家賃収入があったとしても、最初の数年間は設備投資などの初期投資に費用がかかるので赤字は発生します。
この赤字損失を他の所得（事業所得や給与所得）と損益通算することで、総所得額を下げることができるので、支払う税金を少なくすることができます。
これが、不動産経営を使用した節税の流れになります。
不動産を賃貸物件として節税するための対策
実際、投資用の物件を運用して節税をするのには、どのような対策が必要なのか解説します。
必要経費を計上する
物件を賃貸物件として経営するのに関連する費用は、経費として計上することが可能ですが、中でも減価償却費は不動産事業で節税するために重要な経費となります。
この減価償却費は、帳簿上のみの経費とも呼ばれていて、実際の支出は発生していませんが、物件の金額と耐用年数に応じて毎年一定の金額を経費として計上することができます。
ここで発生する赤字損失の額が節税対策には重要になってくるので、物件を選ぶ際は耐用年数が長い物件や高額な物件を選ぶことがおすすめです。
その他にも、登記をするために依頼した専門家への報酬、物件までの交通費なども経費として計上することができるので、領収書などは申告まで保管しておくといいでしょう。
その他の細かい経費はこちらからご覧いただけます。
青色申告を行う（個人事業主）
個人事業主であれば、確定申告の時に白色申告ではなく、青色申告をすることも節税対策として効果的な方法であることはご存じだと思います。
青色申告は複式簿記で帳簿を記帳して提出する必要があるので、書類作成の負担は大きくなりますが、白色申告に比べると簡易簿記でも１０万円、要件を揃えれば５５万円、最大で６５万円分の控除額を増やすことができます。
この65万円の控除を受けるための要件は、次のようになっています。
（1） 「55万円の青色申告特別控除」の要件に該当していること。
（2） 次のいずれかに該当していること。
イ その年分の事業に係る仕訳帳および総勘定元帳について、電子帳簿保存（下記＜参考＞参照）を行っていること（※）。
ロ その年分の所得税の確定申告書、貸借対照表および損益計算書等の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Tax（国税電子申告・納税システム）を使用して行うこと。
引用元：国税庁（No.2072 青色申告特別控除）また、不動産経営では消費税や所得税、住民税の他にも事業税が発生します。
不動産賃貸業の規模によっては個人事業税を支払うよりも法人事業税を支払う方が税金の額を抑えることができる場合もあるので、一度専門家に相談してみるのもいいでしょう。
青色申告を行う（法人）
法人による青色申告は、上記の特別控除の優遇制度が無かったり承認制であるなど、個人事業主とは異なる内容となっています。得られる特典も違いますが、大きなメリットがありますので積極的に活用をお薦めします。
法人で青色申告を行う際の主な特典として、欠損金に関わるものがあります。
欠損金とは、法人税を計算する基礎となる所得金額がマイナスの状態であることで、確定申告を行うことで、最長１０年にわたり将来の黒字と相殺できたり、前期に払った税金を還付できる制度があります。
引用元：国税庁（No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除）
：国税庁（No.5763 欠損金の繰戻しによる還付）
この他にも、取得価額30万円未満の減価償却資産を購入した場合、一定の要件のもとに一括で経費に計上できる少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例や、条件をそろえることで特別償却、税額控除の特典を受けることなどが可能です。
引用元：国税庁（No.5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例）
小規模企業共済に加入する
自営業者の退職金制度としても有名な小規模企業共済も節税対策には有効です。
小規模企業共済は1年間に支払った額を経費として計上する以外に、共済金の受け取りをする時に一括払い・分割払い、それぞれ違う税控除を受けられるというメリットがあります。
こちらは、長期的な資産形成をしたい方にもおすすめです。
不動産の賃貸をすることでできる節税一覧
賃貸物件として使用することで節税ができる種類と、節税するために必要な対策は以下の通りです。
税区分によって対策や方法は異なるので、節税対策をする際はご注意ください。
| 種類 |
対策や方法 |
|||
|---|---|---|---|---|
| 【所得税・住民税】 |
減価償却の活用 |
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| 青色申告特別控除を利用 |
||||
| 青色事業専従者給与 |
||||
| 管理会社の設立 |
||||
| 小規模企業共済 |
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| 適切な修繕費の費用計上 |
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| 諸経費の費用計上 |
||||
| 赤字が出た場合の損益通算 |
||||
| 【相続税】 |
アパートを新築して借入金を作る |
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| 借地権割合と借家権割合の適用 |
||||
| 【贈与税】 |
特例贈与財産の活用 |
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| 【固定資産税・ 都市計画税】 |
住宅用地の軽減措置が適用される |
|||
不動産を賃貸で節税する時の注意点
しかし、不動産を賃貸物件として運用する際、注意すべき点もあります。
過度の経費計上に注意
赤字損失が大きいほど節税につながりますが、過度の経費計上は税務署に脱税の疑いを与えてしまう場合もあります。
物件までの交通費や交際費なども経費として認められていますが、金額によっては経費として認められない場合もあるので、注意が必要です。
青色申告でも条件によって控除額が変わる
| 控除額 |
不動産条件 |
|||
| 65万円 |
アパート10室以上、貸家は5棟以上 |
|||
| 10万円 |
マンション1室から |
|||
「青色申告を行う」でもご紹介しましたが、個人事業主は青色申告をすることで最大の65万円控除を受けることができます。
ですが、最大65万円の控除を受けるためには不動産所得要件が定められていて、所有する物件の数や種類によって青色申告でも受けられる控除額が異なります。
また、法人でも資本金により欠損金の控除限度額に上限があるなど注意が必要です。
節税効果を期待して不動産経営を始めた場合でも、条件に当てはまらなければ最大の控除額が受けることができないので、はじめての申告の際には注意が必要です。
法人化で得られる効果は本当に大きい？
「規模次第では法人化もおすすめ」でもご紹介しましたが、こちらも規模によって異なります。
管理する物件によっては、個人事業主で保有した方が良いケースもあるので、税理士などの専門家に確認することがおすすめです。
不動産を賃貸で運用した際に節税ができる事例
不動産所得の税金対策例
物件用にエアコンを購入する、部屋のクロスを張り替える等のメンテナンス費用、物件の修繕費も経費として認められるので、耐用年数が過ぎてしまった後の経費対策としても有効です。
相続税の税金対策例
家族へ資産を相続する際、現金では高額な相続税が発生することがあります。
もしも、相続税が高額になる予想がされる場合、土地を購入して固定資産として次世代へ相続するのも相続税対策としておすすめです。
特に、将来的な開発が予想されるエリアの土地や物件は、地価が高騰する可能性を秘めているので、相続税対策を検討している場合は、まだ未開発の地域の物件を購入するのも一つの方法です。
固定資産税の税金対策例
土地はアパートやマンションと違い劣化することがないので、減価償却費が経費計上できないというデメリットがあります。
さらに、更地の場合は住宅が建っている土地に適用される「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用されないため、相対的に多額の固定資産税が発生してしまいます。
少しでも固定資産税を下げたいと考える時は、駐車場として整備して貸出するほかに、アパートやビルを建築して入居者を募集して家賃収入を得るという方法があります。
もしも、直接の管理が難しい場合は、管理会社に物件の管理業務を任せてしまう方法もあるので、自分ができる範囲で運用方法を検討してみるといいかもしれません。
不動産を賃貸で節税するのに向いている方
しかし、不動産賃貸業で節税効果を期待する場合、条件次第では節税効果が期待できない場合もあります。
不動産賃貸業で節税が向いている方のタイプはこちらです。
・長期目線で資産を形成したい方
・次の世代へ資産を残したい方
・低リスクで資金を運用したい方
・手元に資金を残しておきたい方
まとめ
以上、不動産を賃貸物件として活用した際に必要な節税対策や注意点を解説させていただきました。
この記事でご紹介した対策を意識することで、不動産経営で節税することが可能になります。
不動産投資に興味がある方は、お気軽にご相談ください。