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ビル管理のお悩み【給排水編】

網代 淳一
ビル管理士
網代 淳一

給排水設備に関するよくあるお悩みと解決のヒントとなるご提案をご覧いただけます

 

Q. トイレが詰まった。
【軽微なものの場合】
ペーパー等でのつまりが考えられます。ラバーカップ使用で解決できる可能性があります。

【上記で改善しない重度なものの場合】
堆積物過多、固形物での詰まりが考えられます。便器脱着して専用工具での貫通作業をおすすめします。

【頻繁につまりが発生する場合】
下手の配管内に堆積物や勾配不良、通気不足等の可能性があり、配管カメラ等の調査をおすすめします。
Q. 蛇口から水漏れが止まらない。
【蛇口やハンドル付根からポタポタと漏れている場合】
パッキン不良が考えられます。コマパッキンや三角パッキンの交換をおすすめします。
Q. 排水口から臭いがする。
【排水口から下水臭がする場合】
長期間未使用でトラップ封水蒸発が原因と考えられます。少し水を流し封水補充をすることをおすすめします。

【使用中の排水で頻繁に発生する場合】
排水トラップ不良もしくは通気不足が原因と考えられます。トラップ部改修もしくは通気ルート確認や近くに通気弁設置をおすすめします。
Q. お風呂の排水口が詰まって水が溢れてきた。
【排水口目皿詰りの場合】
髪や汚れ目詰まりが考えられます。定期的に清掃をおすすめします。

【目皿やトラップより先の詰りの場合】
髪や石鹼カス詰り、配管不良が考えられます。薬剤や高圧洗浄による詰り除去。古い建物の場合配管内錆こぶや破損に注意が必要です。
Q. 最近水の出が悪くなった。
【局部的】
水栓やバルブのストレーナー詰りが考えられます。必要箇所を取り外しての清掃をおすすめします。

【建物全体】
ポンプ不良や給水主管不良が考えられます。設備老朽化の場合専門業者の調査の上改修や設備更新をおすすめします。
Q. 水道水に濁りや異物が出るようになった。
【水垢や汚れ・藻の場合】
日常管理不足が考えられます。健康被害が懸念されるため、水槽清掃及び水質検査実施をおすすめします。

【赤い濁りや錆カスの場合】
配管老朽化による錆が考えられます。給水配管更新をおすすめします。

【その他】
上記以外でも濁りの色やにおいによっては排水系漏水による給水槽汚染等の懸念で早急な対応を求められる場合もあります。
Q. 排水管高圧洗浄を実施するタイミングがわからない
配管のルートや排水の種類、使用頻度、横引き主管の長さ等条件が様々で一概にいつとはいいづらいですが、予防保全的に年2回～2年1回といった定期的な実施が状況も確認出来て好ましいです。普段よりトイレ排水時にゴボゴボする・水の吸い込みが悪い、1階や最上階の排水の臭いの感じが変わった等は排水が詰まる前兆なので早めに実施を検討してください。
Q. 給排水設備の老朽化が心配
日常的な目視点検、年間のメンテナンスや清掃作業状況、各設備の耐用年数からの長期改修計画と多角的に提案できる管理会社が好ましいです。
Q. 給水ポンプから変な音がする。
【キュルキュル・ガタガタといった回転の異音の場合】
パッキンや軸受け不良が考えられます。オーバーホールをおすすめします。

【キーン・カチャカチャといった電気制御的なものの場合】
制御用のインバーターやリレー・スイッチ不良が考えられます。制御盤部の改修をおすすめします。
どんな音でも普段と違ったり大きな騒音になったら早々に専門業者見てもらってください。故障してポンプが止まると断水になります。
Q. ポンプは回転するが水の出が悪い。
【蛇口からガボッ・ブシャッと不定期、もしくは出ない場合】
配管内に空気が入っていると考えられます。エア抜き弁やポンプ部逆止弁の交換をおすすめします。

【チョロチョロ・ツー・ビャーっといったある程度一定な感じ場合】
ポンプ制御盤や圧力タンク不良が考えられます。専門業者による修理や改修をおすすめします。

【その他】
上記以外に「水の出が悪い」時と同じような原因も考えられます。
Q. ポンプが運転しない。
【電源や手動スイッチが正常の場合】
ポンプ本体の故障が考えられます。メーカーや専門業者を手配してください。

【ブレーカーが落ちている場合】
漏電もしくはショートと考えられます。専門業者を手配してください。
「ポンプが運転しない」だけでは、状況がわからず原因として考えられることがたくさんあります。取り急ぎ管理会社や専門業者で現地確認が必要です。尚、増圧ポンプは水道局の圧力が強い場合低層階で水を使用してもポンプはほとんど稼働しません。
Q. 水を使用しないのにポンプが止まらない。
【高架水槽方式の場合】
水位制御(ボールタップ・定水位弁・電極)制御盤不良が考えられます。専門業者の手配をおすすめします。

【加圧・増圧給水ポンプ方式の場合】
ポンプ故障もしくは漏水による配管圧力低下が考えられます。専門業者の手配をおすすめします。
高架水槽方式の場合、給水量が一時的に増加し空の状態近くで水の使用を止めた場合水槽が一杯になるまでポンプは止まりません。ご留意ください。

 

お悩みは解決されましたでしょうか。
上記にないお悩みや、お悩みが解決されない場合はお気軽にお問い合わせください。

 

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最後まで読んでいただき、ありがとうございます。ビル管理における「清掃」「給排水」「エアコン」に関するよくあるお悩みと解決策をまとめました。日々のビル運営にお役立てください。

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執筆・監修
網代 淳一
ビル管理士
網代 淳一

株式会社アドバンス・シティ・プランニング　管理本部・部長 / 1972年葛飾区出身。銀座・渋谷で中規模商業物件のBM管理を約30年。設計から管理まで、ビルオーナーの幅広いニーズに応える。

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