賃貸物件のリーシング図面や投資用物件の物件概要書などでたびたび目にする「貸床面積」。なんとなくわかっているようで混同しやすい用語の意味を解説します。
貸床面積とは
各階の床面積を合計した「延床面積」に対し、「貸床面積」とは建物の面積のうちテナントへ賃貸可能な部分の面積のことを言います。ビルやマンションなどの建物は一般的にエレベーターやエントランスなどの共用部を有しており、これらの共用部は貸床面積には含みません。
オフィスや店舗の賃貸契約では「貸床面積」「賃貸（借）面積」「契約面積」と異なる言い方の場合がありますが、いずれも概ね意味は同じです。
投資用物件では、延床面積と貸床面積から導き出される「レンダブル比」という値も重要視されることがあります。レンダブル比は
レンタブル比＝貸床面積÷延床面積✕100（％）
で計算されます。単純に建物全体に対して収益を生み出す割合という意味では、レンダブル比が高い方が収益率は高いと言えますが、共用部の充実はテナントの満足度と切り離せないのであくまで指標の一つと考えると良いでしょう。
貸床面積は壁芯で表示
賃貸借契約の貸床面積は壁芯計測による表示が行われています。壁芯は壁の中心線で囲んだ面積のことです。壁の厚みや柱の分も面積に含まれるので、実際に使用できる壁の内側の面積、すなわち内寸面積とは異なりますので注意が必要です。
ネット（NET）面積・グロス（GROSS）面積
大型のオフィスなどの賃貸で使われる「グロス面積」とは、テナントが占有的にオフィスとして使用するスペースに加え、エレベーターホールや廊下、共用の給湯室やトイレといった部分の面積も加えたものです。一方「ネット面積」はグロス面積から共用部分を除いた、テナントが占有的に使用できるオフィススペースの面積を壁芯表示したものです。給湯室やトイレも、テナントが占有的に使用できる貸室内の場合はネット面積に含みます。
リーシングの募集図面や条件では、貸床面積がネットなのかグロスなのかあいまいなケースがたまにあります。実際に使用できる面積や坪単価に違いが出てきますので、表示されている面積がネット面積なのかグロス面積なのかをはっきりさせておくと良いでしょう。
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