リノベーションが空室対策に効果的な理由とは？

ビル管理士: 網代淳一

空室が目立ってきた中古ビルや築古の物件において対策はいくつかあるかと思いますが「リノベーション」も解決策の一つになるかもしれません。
この記事では不動産を経営するオーナー様にとってリノベーションが空室対策になる理由を解説してまいります。

リノベーションとは？

「リノベーション」とは中古物件に対し大規模な改修工事や修繕を行い、建物に関して新たな価値や機能を追加することを意味します。
具体的な例としては、昔ながらの間取りをおしゃれなデザイナーズ風に改修したり、古い基準の断熱や耐震を現行法の基準以上の断熱工事や耐震工事で快適性や安全性をあげたりなどがリノベーションに含まれます。またモニターつきのインターホン設置や宅配ボックスといった入居者からのニーズの高い人気設備の導入もこれにあたります。

リフォーム、コンバージョンとの違いとは

似たような言葉に「リフォーム」「コンバージョン」があります。
それぞれの違いはなんでしょうか。

「リフォーム」とは物件の老朽化した箇所を新築時同様になるよう改修・補修を行うことです。具体的には、トイレやキッチンなどの設備の交換や壁紙の張替えなどがリフォームに該当します。

明確な定義はないものの一般的に「リフォーム」が単に新築のときと同等性能で改修するのに対し「リノベーション」はさらに物件にプラスの価値を与える施工であると区別をされているようです。

一方「コンバージョン」とは建築基準法で「用途変更」を意味し、既存建築物の使用目的を変えることを指します。例えばオフィスから住居やホテルへの変更、倉庫から店舗への変更などがこれにあたります。

リノベーションが空室対策に効果的な理由

リノベーションによって下記のようなことの実現が可能です。

内装や設備を新しくし競合物件と差別化できる

空室が発生する大きな要因の一つが築年数でしょう。建物は国による定めである「法定耐用年数」でも決まっているように、年数が経つほど価値が下がるのが基本です。特にマンションやアパートでは築年数が古い物件は賃貸物件を検索する入居者に不利な条件となり空室率が高まる要因となり得ます。

こうした老朽化はリノベーションにより、壁や床、浴室やキッチンを新品同様に改装することが出来ます。さらにリビングの壁紙をデザイン性の高いアクセントクロスにしたり、最新の設備を導入したりで物件のイメージを高め、競合物件と差別化させることも可能です。内見をするユーザーに対して物件の印象がよくなれば周辺の同年代物件よりも高く成約することもできるかもしれません。

時代や周辺環境の変化に合わせた間取りや部屋数に変更できる

時代や周辺環境の変化により、需要のある間取りや部屋数も変わってくることがあります。こうした周辺の変化に対応せず、そのままにしている物件も空室リスクにつながります。

フルリノベーションであれば、給排水管などの位置も変更することが可能です。例えば40年前では主流だった2DKの間取りをゆったりと開放感のある1LDKに変更したり、近隣の新学校開校に合わせ単身サラリーマン向けだった物件を若い学生向けに変更したりと時代や周辺環境の変化に柔軟に変更することが出来ます。もちろんリノベーションは賃貸マンションなどの住宅に対してだけではなく、オフィスビルやテナントビルに対しても有効です。共用水廻りを整備し女性トイレを広くしたり使い勝手で今まで無駄になっていたスペースを活用し使用者の印象がよくなれば、募集や賃料アップが有利に運べる期待できる可能性があるからです。

耐震性や耐熱性を強化できる

昔の物件は今よりも耐震性や耐熱性が低い場合があります。そうした物件に関してはリノベーションにより壁を補強し「耐力壁」とすることで耐震性を高めたり「断熱材」や「断熱パネル」を入れることで耐熱性を高めたりすることが可能です。

通常の原状回復工事やリフォームでなかなか空室が埋まらなくなってきたらリノベーションを検討してみてもいいかもしれません。

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下記の記事ではRC造のオフィスフロアをデザイナーズオフィスへリノベーションした事例や、エントランスをリノベーションすることでビルのバリューアップが成功した事例、フロアの一部を部分リノベーションした事例などをご紹介しています。